| 歷史上三次房地產大泡沫：投資者瞬間一貧如洗(環球時報/2006/06/04) |
| 發表者：bin 發表數：984 IP：61.228.35.* | 2006-06-04 18:30:42 |
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歷史上三次房地產大泡沫：投資者瞬間一貧如洗 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-06-09 20:32:11 |
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講到營建、資產、觀光，看到農林、工礦、台鳳的前車之鑑，將來如果形成泡沫，又要複製另一次慘痛的代價。提醒投資人，資產、觀光股見好就收；至於營建，不少大股東已在高檔調節，投資人要小心。 根據近期實地走訪各個工地及豪宅的觀察，以個人摸索房地產長久以來的經驗，再評估實際使用面積與售價，高單價的房子要再創銷售佳績，恐怕有限。看房子的過程中，可以發現看豪宅的都是同幾組人馬，而且都是像我們超過五十歲以上年紀的人在換房子。現在的內需營建，和民國七十四年至七十八年房地產狂飆的內涵並不一樣。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 先探雜誌》股市名家劉友威 現身說法 ■整理．段詩潔；先探周刊授權刊載 2006-06-09 營建、資產、觀光類股是近期盤面焦點，不過將來如果形成泡沫，又要複製另一次慘痛的代價，提醒投資人，見好就收，不要接到最後一棒。 今年的第一波漲勢從電子股起漲，根據往年的經驗，農曆年後要拉回修正，但是今年並沒有發生，而是延後到五月份才修正，所以這一波修正看起來也頗合理，並沒有什麼奇怪之處。 現階段和民國七十四年至七十八年房地產狂飆的內涵並不一樣 今年上漲最初是由電子股帶動，先是電子股上漲把指數空間拉大了；另一方面，從連戰出訪中國大陸、國共論壇之後，市場上期待兩岸經貿可望更進一步，在電子股漲多了不敢追的情況之下，大家開始轉向內需型的觀光、資產、營建下手，加上幾個大財團標地的案子，引領這一波資產、營建、觀光類股上漲。 例如大牛股的代表，台肥從四月份開始上漲，一個月內幾乎上漲了五成，其他營建、資產、觀光股在兩個月內漲幅少則五成，甚至還有漲了一倍的。不過相關類股漲到這裡，未來展望如何？先從營建業談起，根據近期實地走訪各個工地及豪宅的觀察，以個人摸索房地產長久以來的經驗，再評估實際使用面積與售價，高單價的房子要再創銷售佳績，恐怕有限。 看房子的過程中，可以發現看豪宅的都是同幾組人馬，而且都是像我們超過五十歲以上年紀的人在換房子。現在的內需營建，和民國七十四年至七十八年房地產狂飆的內涵並不一樣。 那段時間房地產的上漲，一方面是當時三十幾歲的年輕人，工作了七、八年之後，第一次要買房子，是真的有需求出來。再加上當時新台幣強烈升值，升值背景則是因為台灣累積了大量的外匯存底，被迫要升值。同時蔣經國故總統開發兩岸探親，結束漢賊不兩立的時代，外資、僑資全部進來，房地產跟著狂飆，資產、營建都漲翻天。 農林、工礦和台鳳 現在還在不在？ 當時金融業只有三商銀與企銀股，三商銀股本三十幾億，一股可以賺十塊到十三塊不等。只有主力作手當道，並沒有法人，也沒有政府基金、國安基金；上市公司不到兩百家，股本都很小，所以資產、營建可以一路狂飆。 但是現在狀況不同，並不是說房地產會跌，而是以實際使用面積與售價來看，市場炒作營建會到達一個極限。看豪宅的客人，轉來轉去都是上了年紀的熟面孔，長期累積了財富要換房子，但是換房子總有滿足點的時候。 而大財團標地的心態，和以前去標六福皇宮那塊地是不一樣的。大財團是因為十幾年來，被房地產崩盤泡沫嚇怕了，手上根本沒貨；加上民進黨執政，公有地要釋出來，才趕快去搶地。建商通常都是先搶了地再說，什麼時候推案不一定，而早一年、晚一年推，價錢可能就差很多。 再者，大家回想一下，過去資產股的三大龍頭，農林、工礦和台鳳，現在股票還在不在？僅剩的的農林集團，也因為資產泡沫的亂整而瓦解，當初一手創立華隆集團的翁明昌，地下有知恐怕也不勝唏噓阿！ 所以現在又看到泡沫的隱約跡象，大家要更加審慎，我們要複製好的經驗，千萬不要複製負面經驗。投資人也不妨親自跑跑工地，多看看房子，評估房價是否仍在合理範圍，或許對於營建股的展望能有更深一層的認識。 不要複製當年的泡沫災難 而觀光也是熱門題材，不過老實說，開放大陸人民來台觀光，是一個想像空間，難道大陸人來台灣真的會住在國賓飯店，會住在晶華酒店嗎？事實上大陸人來台灣，去阿里山、日月潭，也是住三星級、四星級的房間。大陸的國民所得大家也很清楚，要說到真正的暴發戶，大概也不會來台灣。 真正要好好發展，台灣要塑造一個高價值競爭型的優勢，例如把墾丁的南灣搞的像巴里島一樣，東岸效法拉斯維加斯做賭場，西岸做三、四個園區，想去大陸的就去大陸發展，一樣還是有很多人根留台灣。 所以講到營建、資產、觀光，看到農林、工礦、台鳳的前車之鑑，將來如果形成泡沫，又要複製另一次慘痛的代價。提醒投資人，資產、觀光股見好就收；至於營建，不少大股東已在高檔調節，投資人也要小心。 或許不會崩盤，但是價格會不會再上去很難說，以資產、觀光、營建漲升角度這麼陡，如果真的要走的長長遠遠，在這邊沒有經過兩至三個月的平台整理，或是相當幅度的拉回，再漲上去恐怕就是泡沫，投資人不要接到最後一棒。 當年的農林、工礦、台鳳造成企業的瓦解，造成這麼多股民的災難，造成台灣的資產泡沫；這一次資產、觀光、營建題材是有，但是最近大盤為什麼會這樣，主要就是因為虛的股票大家一直強調，可是實的股票大家卻認為還要修正，是盤面一直起不來的重要原因。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.35.* | 2006-06-04 19:06:12 |
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巴菲特 看衰不動產市場 認已出現泡沫 他拿灰姑娘的童話故事來比喻：「你明知道一到午夜12點，所有東西都會變回原狀，但你還是決定：『再跳一支舞吧』，大家都是這種心態。」 【2006-05-08/經濟日報/A5版/國際焦點】 巴菲特去年底起縮減波克夏對外幣逾210億美元的投資，提高海外股票的投資比重。他說美國利率去年中開始上揚後，直接投資外匯變得較無吸引力。 但美元持續走貶，更強化他看衰美元的論點。波克夏要投資海外企業和證券，以防美元大跌損及獲利。不過他仍強調，投資的重心永遠以美國為主。 巴菲特預期，未來收購的目標以公用事業機會最大。3月時波克夏旗下中美能源控股公司（MidAmerican Energy Holdings）以51億美元現金，向英國蘇格蘭電力公司（Scottish Power）買下美國太平洋電力公司（PacifiCorp ）。 談到不動產市場，巴菲特認為確已出現「某種程度的泡沫。」如果不動產價格沒有大幅修正，「尤其是房市較高價的產品，我會很訝異。」 至於商品價格，巴菲特表示小麥、玉米和大豆這類農業商品未出現泡沫，但金屬和原油價格的波動卻非常嚇人。他拿灰姑娘的童話故事來比喻：「你明知道一到午夜12點，所有東西都會變回原狀，但你還是決定：『再跳一支舞吧』，大家都是這種心態。」 【2006-05-08/經濟日報/A5版/國際焦點】 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.35.* | 2006-06-04 19:04:57 |
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推動石油投機的熱錢，同樣助長地產及股市升勢，世界經濟可能已經進入有史以來最大泡沫，而此一泡沫若是破滅，亞洲將首當其衝，遭逢另一次金融危機。 謝國忠︰全球經濟泡沫 亞洲首當其衝 摩根士丹利中國經濟首席分析師謝國忠指出，世界經濟可能已經進入有史以來最大泡沫，主因是主要國家的中央銀行未能把通貨膨脹目標及時調低，而此一泡沫若是破滅，亞洲將首當其衝，遭逢另一次金融危機。 根據他所撰寫報告，資訊科技提升了生產力，加上九○年代中以後，多了三十億人口加入全球經濟體系，使工資上升乏力，基於通脹處於低位，世界主要中央銀行過去十年發行過多貨幣，貨幣供應過剩導致資產比收入增長高，讓全球經濟更加依賴由資產膨漲所帶來的過度需求。 雖然美國聯邦基金利率持續調升，但全球經濟泡沫卻未因此消滅，主因為：一、金融市場持續利用槓桿，以短暫抵消利息上升影響﹔二、泡沫間可能此起彼落。這些泡沫持續擴展，最後可能令調整變得更加痛苦。 美國聯準會主席葛林史班最近承認，聯準會的貨幣政策在美國地產熱潮中扮演了一定角色，聯準會可能會出手擊破這個泡沫，屆時全球經濟會經歷一個重大倒退或多年的緩慢發展，以糾正以往的過度擴展。 謝國忠認為，全球需求不斷上升，使依賴生產業的亞洲經濟深受其利。不過，世界泡沫一旦破滅，需求勢將放緩，熱錢亦同時撤走，亞洲所受的打擊可能更加嚴重，亞洲出現另一次金融風暴的種子已經埋下。 |
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