| 截至5月底預售屋市場,北市保5、北縣保2、新竹保3、成屋為主的桃園也不足3... |
| 發表者：bin 發表數：984 IP：218.166.206.* | 2006-06-05 17:58:03 |
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借Jack大大的文章貼貼 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-06-28 22:41:03 |
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話題：房價將何去何從？ http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=120029&cat_en=realestate_north1 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.34.* | 2006-06-27 17:25:33 |
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建研所：房產景氣持平 供過於求是隱憂 【2006/6/27】 內政部建築研究所今天公布最新「房地產景氣動向」：第1季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數、跟上一季同為12分，連續兩季亮出代表「安全」的「綠燈」；顯示國內房地產景氣持平、沒有過熱或過冷的疑慮。不過學者表示：市場供需結構、北市房價過高，以及北、中、南區域價差太大，都是市場隱憂！（何宏儒報導） 內政部建築研究所最新「房地產景氣動向」：第1季的綜合判斷分數、跟上一季同為12分，連續兩季亮出代表「安全」的「綠燈」。而在房地產景氣綜合指標的部分：同時指標小幅上揚0.5個百分點，不過領先指標小幅下滑0.74個百分點。建研所所長何明錦指出：第1季景氣雖然略微上升，不過下半年景氣似乎出現轉弱的跡象！ 房產景氣續亮「綠燈」；不過政大地政系教授張金鶚認為：安全中帶有隱憂！他表示：前一陣子市場供過於求的現象，在警訊出現之後，建商已經適度修正；但是未來推案仍然不宜過度擴張。而台北市房價過高的現象也值得關注；他指出：如果價格繼續衝高，超過民眾的負擔，恐怕會失去支撐。另外，北、中、南區域價差過大的問題，這些都是國內房市已經出現的隱憂。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：218.166.213.* | 2006-06-13 17:52:58 |
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話題：購屋痛苦指數達新高 北市買3房要18年不吃不喝 【東森新聞報-2006/06/13】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=324&cat_en=community125 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.29.* | 2006-06-06 19:26:57 |
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借一段蘿蔔老前輩的文章貼貼.. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其實許多個案銷售率都是灌水，在看了大家的討論實在想說一些話。我曾在某大上市建設公司擔任高階主管十多年，在六年前脫離此行業，對此行的一些手法上相當清楚。由於上市公司有業績壓力，針對尚未完工的個案，建商在會計上可以「完工比率法」入帳，即個案銷售率超過門檻時，可以銷售成數乘以工程進度比率計算業績及入帳。 所謂入帳門檻即土地成本加營建成本之總和，一般約為總銷售金額之六至七成。同理，如未超過這個門檻，該案在未完工交屋前，帳上業績為零。 因此，上市公司為衝入帳門檻，就會利用員工親友簽訂假購屋合約，並利用合約向銀行取得信用貸款。雖然，員工可能承擔被套牢或偽造文書之風險，但為保住飯碗也不得不配合公司政策，所謂「員工是公司資產」這句話在此可謂發揮無遺。 民國83年我曾在報上發表台灣有80萬空屋，並預測房地產將有八至十年的不景氣，當時曾面臨不少同業圍勦，後來事實證明我的看法。雖然我已退出這個行業，但對房地產的動態仍很關心。 根據我最近的觀察，房地產銷售從業人員的銷售手法，和十年前一樣，並無多大長進，仍然以假客戶，虛報業績，運用媒體製造利多，包裝不實的夢吸引買購屋者。 在資訊被壟斷，不透明的不對稱情況下，買方永遠是弱者。惟一有進步的是現在網路普及，有些資訊與不像過去封閉。如果有空，我很想將過去的心得提供大家分享。 轉載自：建議大家繼續觀望...促使房價下修... http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=120833&cat_en=realestate_north2 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.29.* | 2006-06-06 19:06:49 |
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依Q1的銷售率大幅下跌來看，需求端應該已經挖的差不多，甚至有過度開發之虞，所以產能過剩應該是個大問題。除非像中國炒房集團因過度起樓炒房，需求端配合不上，開始以假合同、假訂單、假銷售率、假單價去支撐榮景、支撐想像空間，進而騙取銀行貸款，甚至準備放給他倒的作法，不然銷售率應該是難有起色。 至於兩年後成屋都已攤在大家面前，若是銷售率真的不佳，以致空房率過高，那會產生空房效應（鬼屋效應），導致罪犯、吸毒、偷竊、搶案聚集盛行，各大縣市都有出現類似大樓、建案。美國亦曾發生因空房過高，以致劣幣逐良幣，罪犯佔據全大樓，最終處理手段是，整棟炸毀、重建......... ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 供給過多？ 核發建照面積 八年新高 去年達1306萬坪 量多效應恐兩年後引爆 現階段購屋 應考慮轉手獲利空間 記者林韋任／台北報導 房市供給過多的疑慮再起，建照核發件數持續飆升。根據營建署統計，去年核發建照總面積達1306萬坪，比前年的1286萬坪成長1.7%，創下八年新高。 太平洋房屋分析，住宅類產品核發建照的總戶量上揚，去年住宅類建照核發量是12.16萬戶，較前年的11萬戶成長9.6%。 太平洋房屋行銷部統計，建照核發自民國91年起連續成長，大量推案將導致部分區域供過於求，建照核發到建築物完工交屋估計要兩年左右，換句話說，供給過多的疑慮恐怕在兩年後引爆。 永慶房屋代銷部經理王財旺分析：「建照核發面積創八年來新高問題不算太嚴重，如果創下13年新高就頭痛了。」因為國內房市的推案量與推案價格在民國82年達到頂峰，如果突破13年前的高峰，等於寫下歷史新紀錄。 去年全台建照案核發最多的前三名縣市，依序是高雄市、高雄縣和台南縣；按樓地板面積計，高雄市仍居冠，其次是台北縣和桃園縣。 若從建照核准件數來看，有八個縣市連續兩年呈正成長，包括台北縣、桃園縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、嘉義市、台南市和台南縣。 太平洋房屋行銷部協理吳癸森說，舊照土地逐漸出清，新照容積率少掉一半，也讓建商毛利走低，目前房價在盤整後會上揚或下挫？從供給面帶來負面的衝擊，但兩岸關係日漸明朗，「未來房價不會暴跌，但市場區位價差肯定拉大」，他呼籲現階段的購屋人，要考慮轉手時的流通性及獲利空間。 供給量過大會不會打下房價？北區房屋總經理彭培業說，供給量確實會造成購屋心理隱憂，他建議現在購屋要善用三策略：不碰戶數多的大型社區、不買推案過剩的區域，同時建議進駐前一波景氣下跌時跌幅少的區域（如台北市大安區），從房地產上一波景氣循環的經驗尋找抗跌區。 吳癸森表示，台北市與台灣省在民國79年與88年推動全面實施容積率管制，引發建商搶照、搶建風潮。現在建照核發呈現正成長，顯示過去搶建所造成的餘屋問題已逐漸去化，但未來會不會帶來另一波餘屋問題？建議購屋人要慎選置產地點。 【2006-04-29/聯合報/B1版/房地產．財經】 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：218.166.206.* | 2006-06-06 11:38:28 |
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預售屋其實一直有業障（業務障眼法），最近中國大陸已經有發生幾起，建商利用假合同、灌業績手法遭判罪入監服刑.. 長期研究國內房地產的政大地政學系教授張金鶚指出，業者不願據實回答餘屋數量，自然是怕數字不夠漂亮，會引得貸款行庫「抽銀根」。此外，建商推案，從預售到完工可能長達二、三年，而建商的業績若採「完工比例法」，銷售率必須達到七成以上，此推案的業績才能算數。 為了早點計入業績，建商找人頭灌水的情形非常普遍，造成許多戶數表面有人頭購屋戶掛名，其實是滯銷，怕已訂戶不看好後市退定、怕銀行抽銀根、怕越晚開完工越難脫手、怕被同行比下去，業者又怎會從實招來呢？ |
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