| 投資REITs》 【經濟日報 -- 房市天地】 |
| 發表者：Summit 發表數：175 IP：219.80.32.* | 2005-10-10 21:33:03 |
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如題.... |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-29 09:47:07 |
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＃＃ 全球房產熱 REITs績效佳 ＃＃■ 記者許佳佳／台北報導【2006/04/28 聯合報】 全球資產熱，帶動海內外的不動產基金（REITs）報酬率都水漲船高。根據業者統計，以國內不動產作目標的REITs，今年以來的報酬率都在5%以上。至於投資海外REITs，平均報酬更高達8%以上。 富邦投信說，投資這波全球房地產熱，目前主要有兩種管道。一種是不動產投資信託，也就是一般所稱的REITs（Real Estate Investment Trust），國內目前共有四檔。另一種則是以投資全世界REIT為主的REITs Fund，國內目前共有約七檔。 根據業者的統計，截至昨天為止，目前本地四檔REITs中，報酬率依序是：新光一號8.66%，國泰一號的7.39%、富邦一號的5.31%，及富邦二號的5.13%。 由於這波房產熱，最早起於美國、歐洲等成熟市場，使得投資這些地區REITs的REIT Fund報酬率也很驚人。根據ING投信的統計，今年美國地區第一季RE-ITs的漲勢高達15%。但在美國長期利率急遽走揚後，部分短線資金已撤出美國市場，轉向剛展開十年大多頭的日本及亞洲市場。至於剛通過法令，讓上市不動產公司可轉換為REITs的英國，也是目前市場上的最新焦點。 雖然目前美國房地產相關投資商品，有小幅拉回整理的情況。但富邦全球不動產基金經理人指出，美國房地產在央行及財政部採貨幣政策及對營建相關產業控管得宜的情況下，美國房地產應不會出現急速泡沫化的危機。 富邦投信表示，美國房地產景氣若緩步向下，也會先出現在住宅部分。但其中仍有不受整體房地產景氣影響的地區，如：美國東岸、西岸的丹佛、西雅圖等。 由於美國全年經濟成長率可達3.5%，商用不動產的需求仍然強勁、空屋率低，各類商用不動產租金後勢看漲，因此投資人在挑選海外REITs Fund時，不妨檢視投資組合中，商用不動產比例較高者。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3282317.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-27 08:23:39 |
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＃＃ 不動產信託 留意風險 ＃＃■ 記者呂郁青、陳芝艷／台北報導【2006/04/27 經濟日報】 法拍業者成立不動產信託報酬率雖然高，但是天下沒有白吃的午餐，高報酬背後也是較高的風險，民眾投資時要睜大眼睛好好評估。 由法拍業者自己擔任委託人成立的不動產信託，跟一般市面上發行的不動產證券化商品，如富邦1號、國泰1號、新光1號等不動產投資信託（REITs），法源依據與內容規範可是大不同。 不動產投資信託或是不動產資產信託（REAT）的法源為「不動產證券化條例」，規範創始機構（也就是地主）要有一定的條件，還必須要有信評，受益證券還要有保護投資人的設計。例如，由創始機構持有部分債券等，做為一旦不動產證券化的投資失利，虧損會有緩衝，減少一般投資人虧損的機率。 不動產信託的法源則為「信託法」，為了擔心非法向不特定大多數人吸金，規定不動產信託受益人只能在35人之下，每一個受益權至少要100萬元，以提高門檻，而且受益人不得任意再分割受益權轉否。 也就是因為不動產信託，不需經過層層機制把關，可以減少不少成本，提高投資人的報酬率，但保護機制減少，也意謂著投資人獲得的保障也減少，較適合對於法規、不動產熟悉的民眾。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3282199.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-27 08:23:36 |
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＃＃ 不動產信託 瞄準拍賣屋 ＃＃■ 記者陳芝艷、呂郁青／台北報導【2006/04/27 經濟日報】 http://udn.com/NEWS/MEDIA/3282194-1358727.JPG 投資法拍屋有新管道，可以參加以拍賣屋做為標的的不動產信託，透過共同集資，投資更大物件，獲取高收益。 （本報系資料照片） 想投資拍賣屋，又新增一種管道，國內有法拍業者正在規劃以拍賣屋做為標的的不動產信託，一般民眾可以共同集資、投資更大物件，收益可以比直接投資小物件更高。 目前拍賣市場的標的物，以套房、店面以及一般住宅為主流，因為競標者眾，套房報酬率約有7%、8%，店面報酬約僅有5%、6%。現在有業者打算透過不動產信託方式籌資，競標數千萬元甚至上億元以上的大物件，因為金額高、競爭者較少，獲利空間可以拉大。 不動產信託在國外行之有年，但在國內卻停留在起步階段，法拍業者目前規劃將法拍競標而來的住宅產品，交付信託，由銀行負責估價、選任不動產機構管理人，之後轉賣或出租所得的利潤再按出資比例分配給受益人。 法拍業者把法拍得到的不動產，成立不動產信託再賣給其他民眾，除了比一般民眾自己參與拍賣報酬率更高，這類不動產信託訴求收益率可逾10%，也較一般不動產投資信託（REITs）約4%左右，高出逾一倍。 業者解釋，一來是因為拍賣屋取得的成本較市價低，得標後只要加以整理，不論是出租或轉賣脫手，價錢可以和市價相當；成本低、售價不變，報酬率自然較一般房地產高。 第二項原因，不動產證券化商品屬公募性質，每半年標的物都需要重新做一次信用評等，還要再加上銀行管理費等，成本較高；反觀由法拍業者自己成立的不動產信託，只要數名集資的投資人談好遊戲規則，並不需要定期信評，相關的費用較低。 由於過去有不肖業者假藉不動產信託名義亂發受益憑證，信託公會對於銀行受託這類不動產信託案，管理更加嚴格。根據信託公會剛公布的規劃，每一個受益權不得低於100萬元，也就是說，要100萬元以上才能參與不動產信託。 業者說，如果競標的是一件二、三億元的物件，因為最多只能35個人投資，每位受益人平均要先投資800萬元，在法令未修改前，仍屬大戶才投資得起的新興商品。 業者指出，把拍賣市場的房子拿來成立不動產信託，在低利率時代對投資人來說，除了多一項報酬較高的投資管道，也可以活絡大型的商用不動產市場。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3282194.shtml  |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-20 07:58:46 |
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話題：馬維辰看好台北房市 叫進內湖【2006/04/20 聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=119584&cat_en=realestate_north1 |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-14 08:38:35 |
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＃＃ 想從REITs淘金 先搞懂股利率 ＃＃■ 記者蔡靜紋／台北報導【2006/04/14 經濟日報】 聽到香港、新加坡的REITs一掛牌就飆漲的消息，讓很多投資人心癢癢，也想買支台灣REITs來大賺一筆。 房地產專家建議，投資REITs前，不妨先注意REITs資產品質和管理能力兩大評比指標，以評估REITs合理的租金收益率及風險溢酬。若想在掛牌後的短時間內，從這種類固定收益商品多賺點資本利得，可以再進一步比一比股利率。 大體而言，美國REITs的平均股利率約4%，澳洲約6％，日本則在3%到4%間。若是台灣本地，因目前樣本仍少，還難以論斷，但就已掛牌的三檔而言，二檔在4%出頭，一檔則是不到4%。 台灣目前已有四檔REITs，第一檔富邦1號掛牌首日上漲4.5%，相較香港和新加坡的REITs商品，表現似乎遜色不少，卻是台灣REITs掛牌當天表現最好的一支。台灣的其他REITs如國泰1號掛牌當天是以平盤作收，新光1號僅小漲0.5%，昨（13）日掛牌上市的「富邦2號」則上漲1.6%。 台灣REITs真的不如國外同型商品？不動產基金經理人表示，香港和新加坡REITs商品發燒的其中一個原因，是和中國大陸房市連動，吸引投資人青睞。再者，台灣REITs對擴充新投資標的的規範較為嚴格，也是讓本地REITs股價表現受限制的原因。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3261530.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.204.* | 2006-04-14 08:37:31 |
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＃＃ 最愛投資REITs的 是亞洲人 ＃＃■ 記者蔡靜紋／台北報導【2006/04/14 經濟日報】 什麼地方的人最喜歡投資不動產投資信託基金（REITs）？答案是亞洲。新加坡本月初掛牌的一檔REIT「雅斯閣（Ascott Residence）」，掛牌一周漲幅已超過八成，就足以佐證亞洲REITs市場欣欣向榮。法人表示，如果同時考量風險及成長性，亞洲REITs的投資吸引力絕對可在全球奪冠。 金磚四國炒熱亞洲投資話題，不僅歐美外資法人積極搶進亞洲市場，亞洲人也瘋狂投資，亞洲股市、房地產通通跟著漲。打著亞洲地區第一檔亞洲區型REIT的旗幟，「雅斯閣」4月3日掛牌第一天就大漲69%，成為亞洲地區REITs圈的新傳奇。 研究員分析，雅斯閣投資的標的遍及中國大陸的北京、上海，以及馬來西亞、越南、菲律賓等新興市場，而且背後的母集團是中國大陸第一大外資商務住宅企業，是它掛牌就吸引瘋狂的買氣的兩大原因，第三個原因是相較新加坡其他REITs商品，雅斯閣掛牌的價格明顯被低估。 新加坡是個成熟的金融市場，資金主要來自外資。研究員表示，相對於其他投資工具，REITs的特色是價格與景氣、不動產良窳有關，但因REIT已將不動產轉為金融商品，故與不動產景氣的相關性下降，且波動性低於股票。 其次，很多外資法人或大型機構法人想投資不動產時，若考量部分國家的不動產法令、稅負規定較為複雜或不利時，就會優先選擇REITs介入；選擇REITs替代實體投資，還有一個好處是不需另外尋找管理團隊，又可以收取穩定報酬。 以最早推出REITs的亞洲國家─日本而言，2000年底發行第一檔REIT後，目前整體市場規模已達新台幣9,500億元，預計年底可突破兆元大關；2002年加入戰局的新加坡，目前已有九檔REITs掛牌，去年才推出第一檔REIT的香港，市場規模已達新台幣2,000億元。 法人表示，亞洲經濟成長力道明顯優於美、歐、澳等國，以亞洲為投資標的REITs租金收益率應可維持穩定或成長。再者，美、澳發展此類商品歷史悠久，國際大型投資機構在相關布局應已達一定部位或滿足投資配置，反觀亞洲是新興市場，雖然過去因透明度較差讓外資怯步，但隨著法令制度趨於完備，可望吸引「新」資金進駐；同時考量成長性及風險性，亞洲地區的REITs爆發力較強。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3261528.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：175 IP：219.80.32.* | 2005-10-10 21:39:21 |
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＃＃ 投資REITs須知》REITs收益率 隨兩因素調整 ＃＃ ■ 記者 吳雯雯【2005/10/09 聯合報】 REITs（不動產投資信託）收益率高低，是投資人最關心的焦點。台灣工銀信託協理張華平表示，租金收入、買賣不動產的資本利得分配是REITs主要收益來源。REITs收益率會隨著這兩大因素變動而調整，並不是固定不變的。 舉例來說，本周一上市的國泰一號REIT，其原始資產組合為喜來登飯店、中華大樓及西門大樓，由於喜來登飯店採「包底抽成」來收取租金，今年的底租金為3.75億元，第一年營業收入要超過17.04億元，投資人才拿到超過預期的收益率。 如果只收到底租金的話，國泰一號REIT年化租金收益率預估只為2.99%，但國泰人壽提供第一年租金保障，這使得國泰一號REIT第一年的預期收益率提高至4.15%。 台北富邦銀行信託部資深協理潘素芳指出，REITs還可以透過「外部」及成長模式來提升獲利，「外部」成長模式是以融資方式增購新大樓，或進行資產配置，處分舊大樓買進新大樓。 富邦一號REIT今年3月剛推出時，原始資產組合為富邦人壽大樓、富邦中山大樓及天母富邦大樓，原來預估年收益率約3.85%。但今年8月富邦一號REIT融資22億餘元，買進潤泰中崙大樓商場，基金規模自58億元增加至80.9億元，年化租金收益率也增加至4.63%。 潘素芳表示，當REITs融資買進新大樓時，只要該新大樓的租金收入大於貸款的利息成本，此一財務槓桿操作就可以提高收益率。 根據規劃，富邦一號REIT的負債比率（總借款占總資產比重）設定為35%，目前負債比為28%，未來若再進一步進行融資操作，收益率還有機會向上提高。國泰一號REIT的負債比率上限為25%，目前尚未使用。 （系列五之四） =============================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2939479.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：175 IP：219.80.32.* | 2005-10-10 21:37:06 |
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＃＃ 投資REITs》分離課稅 魅力無法擋 ＃＃ ■ 文／蔡靜紋【2005/10/09 經濟日報】 高所得族群再添節稅新管道，隨著不動產證券化商品一一推出，富太太們成為其中一批投資主力。以國泰一號（REITs）為例，國泰世華銀行董事長汪國華的夫人也加入申購行列，主要著眼點就在分離課稅的魅力。 高資產家庭的富太太們往往掌握家中財務大權，尋找保本節稅的投資工具變成日常重要工作之一。在傳統「有土斯有財」的觀念影響下，不動產投資向來佔富人財產一定比重。既然財力足以投資房地產，為何還要透過間接投資的REITs？國泰證券業務協理張守文說，EITs具有分離課稅優勢，再加上流動性較房地產佳，又免除投資標的太少導致風險過度集中的疑慮，成為高資產族群青睞標的。 台北富邦銀行指出，各種金融商品都有不同課稅規定，以存款利息來說，超過27萬元以上須併入個人所得按所得級距課稅，另有部分金融商品因主管機關鼓勵民眾持有，並非按個人所得總額課稅，採取「分離課稅」原則。對高所得族群而言，投資分離課稅商品可以享有較低稅負優惠。 「分離課稅」的金融商品稅率大多是20%，例如：1年期國庫券、銀行匯票、商業本票、可轉讓定存單（NCD）等；另依「金融資產證券化條例」、「不動產證券化條例」發行的證券化商品的配息，以及抵押債券證券化商品（CBO）投資利得的稅率更僅有6%。 目前綜合所得稅率，依所得不同，分為6%、13%、20%、30%、40%五個級距。高所得族群可依本身收入狀況，將部份資金投入分離課稅率低於原本自己適用稅率的商品。 舉例來說，林美麗投資今年最熱門的新金融商品不動產投資信託REITs，若可獲得100萬元配息，假設她適用40%的綜合所得稅率，若無REITs節稅效果，配息收入須繳稅40萬元，但因分離課稅6%，美麗收到的配息已先預扣6%稅金，即6萬元，隔年繳交綜合所得稅時便不須再將100萬元利息所得加入綜合所得總額計算，相當於美麗可省下34萬元稅金。 台北富邦銀行建議，民眾在進行投資時，若利息及股利已超過27萬元的免稅限額，且綜合所得稅率在20%以上，可考慮其他金融商品做為資產配置。 =============================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2941532.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：175 IP：219.80.32.* | 2005-10-10 21:35:21 |
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＃＃ 投資REITs》介入商用不動產 分散風險 ＃＃ ■ 蔡靜紋【2005/10/09 經濟日報】 富人投資房地產以住宅型不動產為主，不動產投資信託商品（REITs）則以商用不動產為主。最近經濟學人指出，部分國家有房地產泡沫疑慮，寶來投信新金融商品處副總經理楊定國對此表示，住宅型不動產與房價連動性較高，商用不動產與經濟表現關聯性較高，若景氣上升，商用不動產的需求將隨之增加，出租率、租金都會提升，REITs收益自然增加。 對於房地產投資比重較高的民眾，台北富邦銀行協理陳怡芬建議，不妨將部份資金配置在REITs，一方面介入商用不動產投資，一方面又可分散過度投資住宅型不動產的風險。 一般說來，住宅型不動產的購買主力是一般民眾，大多是自用，少數是利用其賺取買賣差價，而且大多是高資產族群才會擁有一棟以上的房子。影響住宅型不動產需求因素不少，例如房貸利率走低，便會刺激購買自用住宅的意願，而民眾負擔能力、薪資收入等也會影響住宅型不動產的市場需求，因此購買行為較不具商業考量，常有非理性買進的情況。 反觀商用不動產，例如辦公大樓、旅館、廠房等，投資主體多為機構法人，以出租賺取租金收益為最大考量，因此謹慎評估收益與成本的利差、出租率、經濟因素、廠房擴充計劃、利率水準等一個動作都不能少。換言之，商用不動產市場投資的參與者較專業，也較理性，只要景氣持續上揚，全面泡沫化的可能性較小。 經濟學人報導部份國家將有房地產泡沫，使得近來美國房價走勢備受關切。楊定國指出，統計美國過去30年，REITs與房價關係甚為薄弱，相關係數僅0.29%，反倒與經濟息息相關；美國REITs近五年表現優異主要是自空屋率自2000年低點反彈，再加上股息成長所致，在低利率環境下，將支撐美國商業不動產現有價位。 =============================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2941531.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：60.248.27.* | 2005-10-14 14:14:04 |
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•集中市場13:30委買前10名：國泰R1、英群、富邦R1（時報 13:42） http://tw.stock.yahoo.com/xp/20051014/50/I134049771.html •集中市場13:30委賣前10名：國泰R1、富邦R1（時報 13:42） http://tw.stock.yahoo.com/xp/20051014/50/I134051772.html |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：219.80.32.* | 2005-10-22 20:58:48 |
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話題：REITs爆紅 獲利衝上4.63%【2005/09/04 聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118312&cat_en=realestate 話題：REITs像基金投資門檻低 CMBS像債券百萬元起跳【2005/09/04 聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118313&cat_en=realestate 話題：平衡資產配置 選REITs就對了【2005/09/04 聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118314&cat_en=realestate |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：219.80.32.* | 2005-10-22 21:00:05 |
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＃＃ 押寶REITs 當世界房東 ＃＃ ■ 記者葉慧心／台北報導【2005/10/21 經濟日報】 不動產投資信託基金（REITs）投資熱潮席捲全球，擄獲不少投資人的心。台灣人想輕輕鬆鬆當「全世界的房東」嗎？不妨看準後押寶「全球不動產投資基金」，不必花大錢即可一圓美夢。 投信業者指出，過去三年來全球不動產投資報酬率逾三成，REITs商品深具市場吸引力，在明（95）年全球REITs景氣持續看好情勢下，投資人不妨以全球不動產投資基金介入，分沾全世界最具投資潛力的不動產利益。 根據EPRA估計，全球商業不動產發行總額可望達到14.52兆美元，REITs魅力持續在全球發燒，台灣投信業者也相繼加入全球不動產投資基金行列，目前包括富邦、寶來、ING安泰等投信，皆已分別成立這類以全球不動產標的證券化的基金。 富邦投信全球不動產基金經理人胡耿銘分析，國際景氣支撐亞洲市場，加上熱錢持續挹注，也帶動房地產增值，像東京、香港及新加坡等地，對辦公室需求持續增加，基本面看好，成為商用不動產一大利多。 他分析，明年全球REITs景氣依然看好，有助投資人抵抗通膨及獲取固定收益；此外，REITs與其它工具相關性極低，可作為資產配置的一環。 新加坡及日本今年以來不動產（以NAREIT歸類為主），分別上漲36.4%及32.4%，不但分別優於新加坡海峽指數及日經指數，投資酬率更居全球之冠，亞洲儼然已成為REITs的明日之星。近期將有七檔REITs在亞洲首次公開發行，眾所矚目的The Link（香港領匯）也將在年底上市，屆時勢將引爆另一波投資熱潮。 歐洲不動產在過去三年及今年以來，報酬率居全球各大洲之冠，未來隨著英、德等國陸續通過REITs法案，以及歐洲不動產公司股價低於帳面價值，投資價值浮現，歐洲投資潛力也不容小覷。 另外，美國及澳洲是全球不動產證券化市場中較成熟的國家，胡耿銘表示，美國REITs經歷三年景氣循環，表現突出，展露REITs不受景氣影響的特性。 目前美國REITs購併活動持續熱絡，並積極進行海外布局，可望帶動另一波高峰。至於澳洲則因經濟溫和成長，辦公大樓及廠房需求增加，這二類型REITs仍持續看好。 =============================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2963994.shtml |
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