| 法拍屋事宜? |
| 發表者：beautyyoyo 發表數：3 IP：218.171.53.* | 2005-03-17 00:44:39 |
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我最近要標一棟法拍屋,我想知道它的產權下是否有共有人?此房子是否有被抵押?是否有優先購買人?我該如何了解呢? |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-18 08:37:19 |
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＃＃ 拍賣屋貸款 輕鬆理財 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/04/18 經濟日報】 民眾做負債管理時，利率偏低的房貸可以不用急著還，甚至可以利用房貸向銀行套出資金做投資，其實用拍賣屋貸款也有同樣效果，業者指出，原因就在拍賣屋的房價原本就遠低於市價，標得的拍賣屋拿來貸款，還可超過原來的屋價。 法拍業者指出，有些人會用拍賣屋貸款理財，目的是要還清自己的信用卡、現金卡或小額貸款等債務，不但有降低利息的效果，還可拉長債務的繳款年限，每月繳費也會比較輕鬆。 舉例來說，市價300萬元的房子，在拍賣市場以210萬元或250萬元得標，之後向銀行貸款貸到300萬元，甚至超過300萬元以上，除了付清購屋所需，還有多餘的錢。 也就是拿房貸利息約2.5%至3%來繳高達近20%的卡債利息，同時又可以有房子住；若選擇有寬限期的房貸，前三年只繳利息的方式即可賺取租金，如市價300萬元的房子，每月只繳50,00元利息，而房租可收取1.5萬元至2萬元。 如果選擇的是理財型房貸，舉例來說，林小姐向銀行申請指數型房貸500萬元，並搭配500萬元額度的理財型房貸。若林小姐已償還100萬元本金，即擁有100萬元的理財資金可隨時動用。 若比較以理財型房貸和用拍賣屋向銀行貸款套資金運用，銀行指出，理財型房貸是以日計息，借出來的錢適合運用在一年內的短期投資，因為目前市場理財型房貸利率約3.5%至4.5%，以一年的三分之二約240天計算，利率才能降到和一般房貸2.6%差不多，所以一年內動用日期最好不要超過240天。至於拍賣屋是以一般房貸利率水準計算，較可用來長期投資。 不過銀行也提醒，用拍賣屋貸款所需的專業門檻較高，投資人要自己搞清楚產權點交問題，用理財型房貸借錢只要弄懂銀行的利率和收費方式即可。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3267208.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-04-18 08:31:15 |
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＃＃ 拉高房貸成數 有撇步 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/04/18 經濟日報】 較市價低的拍賣屋，如果運用「過戶轉貸」或「持分轉賣」的方式，就可以向銀行貸到較高成數的房貸，甚至可以貸到和市價相當的貸款金額。 法拍業者指出，由於拍賣屋貸款通常是以拍定價撥貸，如果想拉高貸款成數，就是要讓銀行以較高的市價撥貸，付清房屋尾款後，多出來的錢就可拿來理財或還清其他負債。 以過戶轉貸為例，承做拍賣屋貸款的銀行指出，過戶轉貸需要兩位貸款人，通常兩人要事先談好。 舉例來說，張先生以300萬元標下一間市價約400萬元的拍賣屋，順利向銀行貸到240萬元的資金，再轉手以400萬元賣給張小姐，張小姐可以再向銀行貸到八成約320萬元的資金，這筆320萬元的資金可以先還掉之前240萬元的貸款，還完第一次房貸後還可以多出80萬元運用。 有些銀行覺得貸給這樣的客戶風險比較高，會針對拍賣屋設下一年內要辦第二次貸款最高額度和第一次一樣的規定。不過如果超過一年，多數銀行就沒有貸款額度的限制。 104法拍屋總經理籃茂山說，另一種持分轉賣的方式，則需要兩位投標人，如張先生和張小姐兩人共同投標，得標後張先生持分十分之一，張小姐持分十分之九，之後張先生再把十分之一轉賣給張小姐，當謄本從拍賣變成買賣，在向銀行辦理貸款時就可以用市價貸款。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3267209.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.204.* | 2006-03-02 08:31:26 |
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＃＃ 拍賣屋點交 保障多一層 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/03/02 經濟日報】 點交與不點交堪稱買賣拍賣屋的最大學問，不點交的案子風險高，點交也可能出現不少麻煩。不過點交畢竟比不點交有保障，因為如果不點交，房屋得標所有的後續工作都要自己來；如果點交，就能享受法院提供相關服務，包括定期來房屋現址履勘、協調雙方交屋時間等。 台灣金服襄理林雨利說，拍賣屋得標人需在得標後七天內繳清尾款，約一個月的時間可以取得「不動產權利移轉證書」，再向法院聲請點交。 有些拍賣屋內仍留有債務人的東西，林雨利提醒，千萬不要依得標就迫不及待開鎖進屋，合法的程序應該是等拿到不動產權利移轉證書才能進屋，否則房屋使用人可有權利拒絕得標人進屋。 不過得標人之後若發現債務人並未在限期內搬遷，15天期滿可以向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交的動作。法院會再次發文通知債務人，定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候，並請得標人通知管區派出所，派警員前來協助。 履勘時，法院會協調雙方交屋時間，許多債務人會要求一筆搬家費用來拖延交屋時日，法院通常不介入搬家費多寡爭議，但會盡量引導雙方達成和解。 如果協調不成，得標人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程，法院發文通知債務人後，將定期強制執行點交房屋。 從拍定日到交屋完成，如果依賴司法程序解決，約四至六個月不等，但如果中途有狀況發生，時間又會順延。法拍業者指出，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3190778.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-02-28 21:02:30 |
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＃＃ 買拍賣屋》超低價屋 持分問題要注意 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/02/27 經濟日報】 一坪2.8萬元真的可以買到拍賣屋嗎？最近台北市松山區出現一坪2.8萬元的法拍屋，北投也有一坪7.2萬元的金拍屋，底價都不到新台幣100萬元，許多投資人都很心動，該不該化成行動呢？其中又有哪些風險？ 業者指出，這些超低價的拍賣屋，大部分都有「持分」問題，也就是房屋所有權分屬不同人，即使低價得標，原持分人也有權利優先買回去。 104法拍屋總經理籃茂山說，這類超低價的拍賣屋，通常七成物件有「持分共有」問題，如北投一坪7.2萬元、坪數共12坪的金拍屋就是這類情況。持分共有指的是物件由多人分別持有，每人擁有一定的坪數。 如果用低價得標持分的房子，還必須先和原持分人協議，因為原持分人有權利優先把拍賣的部分買回去，除非持分人放棄購買，得標人才能繳清尾款真正取得產權，再和持分人做分管協議。 不過，即使做分管協議，實務上也很難使用，台北市聯合拍賣會主委詹尚閔說，多數住宅都只有一個大門，如果房子有另外兩個持分人，難不成要把房子再挖出兩個門，再做隔牆？這樣做只會浪費坪數。 另外，像松山區一坪2.8萬元的法拍屋，則是屬「公同共有」的情況，不像持分共有，每位持分人擁有明確的房屋坪數，籃茂山說，公同共有指的是由多人共同繼承一間房子，沒有清楚劃分每人擁有的坪數，如果得標到這類標的，後續處理更麻煩，連分管協議都很難做。 低價拍賣屋除了這兩個主要的陷阱，詹尚閔說，還有一種情況是標的物已被都市計畫規劃為道路用地，底價特別低，除非到縣市政府的建管或工務單位調出都市計畫圖來看，否則在公告中看不出來。標到這類物件，雖然政府徵收時會發給補償金，但由於是依照較市價為低的公告現值，得標人還是會虧錢。 業者提醒，超便宜的拍賣屋，通常都會出現產權不清楚的問題，有時甚至請代標公司也沒有能力處理，民眾投標前得注意，否則貪小便宜反而吃了大虧。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3185514.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-02-28 21:02:13 |
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＃＃ 買拍賣屋》空屋點交 最怕根本非空屋 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/02/27 經濟日報】 購買拍賣屋，其中一項風險便是投標前無法看到房子內部狀況，如最近宜蘭就發生法院拍賣出去的房子，得標者進屋後發現前屋主一家四口的遺骸。法拍屋業者指出，許多公告為「空屋點交」的拍賣屋，其實仍暗藏不少陷阱，有意投標者可要先考慮清楚。 點交通常比不點交的狀況受投標人青睞，所以得標價格可能不低，不過，即使用高價得標，業者指出，法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上還是可分成四種情形，包括：人空屋空、人空屋不空、人不空屋空和人不空屋不空。 其中人空屋空是最單純的情況，屋主可能不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，得標者拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。 人空屋不空是指屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位；人不空屋空則是屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或根本未斷水斷電，可能還會回來要搬遷費；至於人不空屋不空，就根本不是空屋。 除了人空屋空最不用擔心，其它三種情況後續都需要得標人再做處理。 104法拍屋指出，首先可以請法院到現場來清點造冊，有些法官會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，得標人這時就要找出保管這些東西的場所。 再來是要通知屋內東西的所有人來領，如果不來領，就要向法院聲請拍賣留置物，由於這些破舊東西多半賣不掉，即使拍賣也務必要與法官協商，壓低拍賣底價，因為最後應該只有得標人願意買下。 ========================================================= 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3185513.shtml |
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| 回覆者：我要買便宜又好的房子 發表數：185 IP：210.200.216.* | 2006-02-15 10:47:18 |
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回覆 Zeeman 於 ：2006-02-14 12:03:00 的發言內容
所以買法拍屋必須買"點交"的給你一個案例 不過,一般說來都會遇到霸佔房屋的蟑螂 因為即使房屋已經易主,但是租賃契約仍具效力. 這就是為啥那些蟑螂趕霸佔房屋. 如果你仔細看,有的租賃契約還簽20或30年哩  ,真是好笑總之,它們就是要你給錢才會搬家. 否則,輕者破壞裝潢,門窗,管線,電路;重者拆屋(電視曾報導過拆屋的新聞). 所以... 
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| 回覆者：Zeeman 發表數：274 IP：220.228.242.* | 2006-02-14 12:03:00 |
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給你一個案例 最近才發生的 中和有一個國宅法拍屋 法院不點交 去年12月被拍下來 總價4百多萬 聽起來很正常 可是一點也不單純 細節我也不太了解,可是大致上 就是現在住在那的人不是屋主 是第三人,屋主因欠債 故意讓屋子被法拍,然後請這第三人把屋子拍下來 轉款款下來 如果你請要買,除了這4百多萬要付 屋主要求另外50萬"搬家"費 買法拍要小心 |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：60.248.27.* | 2006-01-17 08:36:51 |
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＃＃ 搶標拍賣屋 翹腳收房租 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/01/17 經濟日報】 電影「功夫」裡的包租公包租婆，不用工作，每月光收房租就能過著吃香喝辣的日子，房仲業者指出，台灣的房地產市場中，到法院或台灣金服撿拍賣屋，再花基本的裝潢整理費用，同樣也有機會晉身賺錢的包租公、包租婆。 為什麼要特別挑拍賣屋？法拍業者表示，拍賣屋和房地產市場上的一般房屋，如果是同類型、同區域的產品，所收的租金都差不多，但拍賣屋卻有比市價便宜一至兩成，成本壓低，自然可以提高報酬率。 若要比較各類型產品的報酬率，104法拍屋總經理籃茂山說，報酬冠軍為套房，若以房屋總價估計，目前市場行情約有7%、8%的報酬。信義不動產企研室經理林永孟說，要買拍賣屋套房來出租，可以選學區附近、捷運站或頂樓加蓋的產品，租金報酬有機會更高。 報酬僅次於套房的則是店面，報酬約在5%、6%，曾有投資客的做法是先把一間大坪數的店面標下，再自行隔間分開出租。報酬排行榜第三名的則是把舊公寓改成套房或雅房。 如果是比較地點，商圈、捷運站、學區或公園附近產品會比較熱門，籃茂山說，台北縣板橋、土城等捷運站經過的地點類似的產品報酬都不差。 台北市聯合拍賣會主委詹尚閔說，投資上熱門拍賣屋的特點其實和一般房地產市場上的熱門標的物差不多，不外乎有地段不錯、價格低、學區佳、室內為三房兩廳或四房兩廳等一般家庭需求的格局。 房仲業提醒，一般人計算報酬時很容易只把房屋總價算進去，實際上，還得把隔間改裝的裝潢費和房貸利率加進去。 而且還有另一個重點，就是高報酬的背後，投資人還得要先經過一段回收期，籃茂山舉例，如把舊公寓隔成五間套房，每間花15萬元裝潢費，一共75萬元的裝潢費以每月租金5萬元計算也要一年多才能回收。 所以如果有人想要靠出租拍賣屋養老，退休後每月收租來當生活費，千萬要記得需在退休前就提早規劃，因為即使得標後轉租，通常也還要一年半載才能開始獲利賺錢。 =================================================================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3120588.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：60.248.27.* | 2006-01-17 08:35:47 |
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＃＃ 拍賣屋辦房貸 先撥算盤 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/01/17 經濟日報】 想當聰明的包租公包租婆，除了低價搶得拍賣屋，向銀行辦理房貸時也有訣竅。如果貸款時談不到低利，也將侵蝕投資後的報酬。 今年以來拍賣屋貸款的利率跟著央行升息微幅上漲，目前綁約的自住型房貸利率比提供給投資客的不綁約房貸利率低約1至2個百分點。原因是自住型的投標民眾通常會和銀行簽下20年期、10年期的長期房貸；投資客則會在貸款後一段短期間內就把房貸還清，所以銀行對投資客的代墊款利率和帳管費都較高。 不過投資客也有辦法貸到利率較低的自住型房貸，銀行業者指出，訣竅就在投資客可以把之後出租的租金拿來付房貸，不急著短期內把房貸還清，所以在和銀行簽約時就可直接選擇和銀行綁約的長年期房貸。 如果是自己已經有不動產的投資客，甚至建議根本不用貸銀行的拍賣屋代墊款利率方案，直接拿原有的不動產去向銀行貸理財型房貸，利率還是會比動輒6%以上的代墊款利率為低。 除了考量利率，這類房貸同時也都會酌收帳管費，銀行建議，選擇前應先試算選那一種貸款方式較划算，原則上金額愈大，選自住型也比較省錢。 不過，要特別注意的是，套房產品不太容易向銀行貸款，即使順利貸款，成數也不會太高，最高約七、八成，投資前應該先和銀行談妥。 =================================================================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3120586.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：60.248.27.* | 2006-01-17 08:34:48 |
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話題：一坪10萬法拍屋 北高哪裡有？ 【2005/11/23 聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118588&cat_en=realestate 話題：法拍屋、地上權、中古屋 低價購屋管道多【2005/07/16 聯合報】 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118137&cat_en=realestate |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-01-10 10:39:35 |
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＃＃ 房屋被查封 貸款繳不繳？ ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/01/10 經濟日報】 正在繳貸款的房子被拍賣了，到底要不要繼續付房貸？台北市聯合拍賣會主委詹尚閔表示，多數的人會選擇不繳房貸，不過如果肯主動向銀行溝通，協商一套雙方都可接受的繳款方法，債權銀行就有可能撤銷拍賣。 台灣金服襄理林雨利表示，一般來說，購屋如果三至六個月沒有如期繳出房貸，債權銀行通常就會請法院去查封，當發現房屋被查封時，屋主可以先趕快找銀行溝通，請求延緩繳款期限，或先把幾個月的利息繳清。 一般來說，屋主可以先去繳個半年或4.5個月的利息，然後利用這段期間的緩衝期趕快把房子給賣掉。不過前提是，貸款金額低於現在當地房屋的價格。 舉例來說，如果還有350萬元的貸款本金，但房子只能賣到300萬元，再繼續繳息給銀行並不划算，不過如果房屋市價或者預定拍定價格超過350萬元，才比較划算。 現在有的代標業者也會替客戶進行這樣的服務，代標業者的做法是會幫屋主跟銀行要求停拍，然後直接以投資客的價格跟屋主買，甚至連一開始要給銀行停拍所要付出的利息也會代墊，不過代墊利息不低。 此外，就算房子已經進入拍賣程序，在法院沒拍定之前，還是可以買賣，不過這時買家並無法過戶，林雨利建議，有意投標的買家，可以和賣家一起向債權銀行協商，由買家先付一部分金額給債權銀行，讓債權銀行撤銷查封，就可以順利過戶了。 =================================================================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3107766.shtml |
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| 回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.213.* | 2006-01-10 10:38:15 |
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＃＃ 房屋被法拍 三招救回來 ＃＃■ 記者陳芝艷／台北報導【2006/01/10 經濟日報】 購屋是人生大事，幾百萬元的頭期款或貸款對一般上班族來說可能是大半輩子積蓄，不過有些人購屋後，卻可能因為其它原因讓房子淪落法院拍賣。法拍仲介業者指出，就算是已經被法院查封拍賣的房子，屋主還是有解套的辦法，把自己的「殼」救回來。 104法拍業者指出，如果被拍賣是「卡」在屋主債務部分的爭議，如做生意的貨款到期，因為貨物品質有瑕疵而拒付，遭對方聲請強制執行，此時屋主自力救濟的辦法，即是向法院提出擔保聲請，暫時停止拍賣，等待民事訴訟勝訴後，就能解除拍賣。 第二招是直接找債權人協商，暫緩執行拍賣，因為債權人有權利聲請「暫緩執行」兩次，每次三個月；或者雙方談好條件，先支付部分的債權金額，撤銷拍賣，這兩種辦法都可停止拍賣，等房子出售後再來解決債務。 法拍業者根據過去的經驗分析，其實屋主的房子被拍賣，不論對屋主與債權人來說，都是兩敗俱傷的事，只要屋主表示善意，大部份債權人都不會太堅持。畢竟債權人的主要目的，是要從拍賣中取回債權，因此他們也不希望耗時過久或是回收的金額不足。 不過另一種情況是，如果債權金額過大，而且債權人條件過於強硬，雙方毫無協商空間，最後一招，乾脆釜底抽薪，就是自己上法院把房子標回，只是這時候就不能用原屋主的名義，可以找值得信任的親友當人頭投標。 例如房子值500萬元，欠債金額700萬元，拍賣底價300萬元，因為既然談不攏，直接標回反而划算。 台北市聯合拍賣會主委詹尚閔提醒，如果投標價金超過500萬元就不划算。且這種方法還有一個缺點，即原屋主的信用會破產，由於債務未清會在金融聯徵中心留下紀錄，這位原屋主之後要向銀行申請信用卡或其它貸款業務，核准的機率並不大。 此外，要採用這種方法，有些債務人可能會請子女或配偶去投標，104法拍業者指出，只要不是債務人的保證人都可投標，不過會衍生的另外一個問題是，貸款成數可能會比一般人略低，因很多銀行會排斥這類情況，銀行會認為投標人一家人可能有誠信問題，不是拒絕承做，就是貸款的成數會比較低。 =================================================================================== 資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3107765.shtml |
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| 回覆者：oakbrook 發表數：125 IP：210.85.66.* | 2005-03-17 10:47:40 |
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找代標業者是比較花錢的辦法,另外有一種相對安全又不必繳代標費用的做法.....找銀行幫忙,國內承做法 拍屋貸款業務最強的大概是新竹商銀,建議找個竹商銀的法拍屋貸款專員談談. |
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| 回覆者：dvdpicker 發表數：408 IP：210.69.169.* | 2005-03-17 10:26:41 |
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你講的東西都在法院的公告就有了, 不用去調什麼有的沒有的, 其實你要擔心的不是這些, 而是目前住的人是不是不好處理, 會不會破壞房子的問題. 至於是否有承租?? 是否點交?? 公告裡都清清楚楚了, 不懂就找一家代標仲介好了. |
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| 回覆者：vct 發表數：28 IP：61.63.7.* | 2005-03-17 09:51:26 |
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去地政事務所調出土地建物謄本即可房屋資料-持分.抵押權 去法院看公告-可看到查封筆錄.優先購買人 注意注意注意看:點交否? 建議建議建議您:不要隨便自己買法拍屋...... |
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