＃ 94年下半年「房地產市場景氣展望」分析 ＃•林永孟 2005/07/05
雖然國內經濟景氣成長趨緩，但第一季房地產景氣連續七季出現綠燈，在「一低三高效應」發酵下，94年上半年房屋交易量可望創下近八年來半年度最高交易量紀錄，整體房價也居於高檔水準，市場表現「價量皆穩」。
在預售大量供給、政策作多及高物價、高匯率、高換屋率「三高效應」帶動下，預估下半年國內房地產市場將出現「成屋價量皆穩，預售個案表現」的格局。整體交易量將比上半年小幅成長5-10%，房價走勢將出現「漲跌互見」的局面，基本上94年下半年房市表現仍「樂觀審慎」！
根據內政部統計資料推估，94年上半年台灣地區房屋買賣移轉件數達20.4萬件左右，約比去年同期微幅成長0.6%，仍將創下近八年來半年度最高交易量水準。房價部分，信義房屋成交資料統計顯示，上半年住宅平均單價（18.57萬/坪）比去年下半年（17.98萬/坪）上漲3.28%（與比去年同期比則上漲9.75%），第二季房價與第一季均呈小幅上揚的局面，顯然房價仍維持高檔不墬，房市表現可謂「價量皆穩」。
94年上半年房屋市場，在前一年「價量齊揚」後之所以會出現「價量皆穩」的格局，主要是受「一低（低利率）三高（高物價、高匯率、高換屋率）效應」發酵的影響。利率方面，雖然央行93年10月底以來已三度調高利率，但由於市場資金寬鬆，今年5月份五大行庫購屋貸款利率還下滑至2.273%，創下歷史最低水準，房貸利率處於低檔對買氣提昇有極大的助益。
就「三高效應」來說，日益高漲之物價已明顯帶來購屋保值風潮，高匯率的熱錢效應，除了帶動股市重回六千點，也有助房市投資氣氛之營造。北二高信義快速道路通車，諸多交通建設完工有望，亦帶動周邊房市換屋需求。信義房屋成交統計發現，94年上半年投資置產型比重（28.5%）比去年同期增加0.6%，就件數而言，投資置產型買方比去年同期成長7.1%。上半年換屋型買方比重（31.1%）比去年同期增加3.8%，換屋型買方更比去年同期增加19.9%之多。
展望今年下半年房市，信義房屋指出，由於下半年經濟面可望漸入佳境、政府已續撥優惠房貸、油價高漲之保值性買盤進場，都對成屋市場有較大的加分作用，因此預料成屋表現將持續亮麗。至於預售市場方面，受供給量大幅增加的影響，預售市場表現將出現兩極現象，未來市場將以個案表現居多。預估下半年國內整體房地產市場將出現「成屋價量皆穩，預售個案表現」的格局，整體交易量仍將比上半年小幅成長5-10%，房價走勢則將出現「漲跌互見」的局面。
94年下半年的政經情勢與上半年差異不大，房屋市場發展主要受市場面因素影響而定。預料下半年國內政局與兩岸情勢將更趨穩定，房價在93年上漲一波後漲勢稍歇，土增稅永久調降後稅負不再改變。目前較大之隱憂是預售市場供需會不會近一步惡化，以經濟學人公布全球房地產泡沫化會不會引發消費者恐慌心理因素而定。還好的是政策持續作多，續撥優惠利率房貸，短期利率仍處於低檔且上升趨勢溫和，加上下半年市場仍有「三高」效應支撐，高物價、高匯率及高換屋率及政策作多行情，仍將是支撐94年下半年房市的最主要力量。
由於最近國際油價一度突破每桶60美元之高價，預料下半年包括鐵、陸、空、海等運輸費用都將先後反映成本調升，多年沒動的水電價也勢在必漲，多項民生日用品也多少會反映原料成本而上漲，預估全年國內物價上漲年增率將達2.5%左右，一股購屋保值型的需求早就在房市醞釀，預估會在下半年形成另一波高峰。高匯率主要是反映美元之弱勢，加上人民幣升值壓力越來越大，預料亞洲核心貨幣（韓元、新台幣和星幣等）年底前還有5-10%之漲幅，新台幣匯價年底前很可能還有機會上升到30元兌一美元。根據過去台幣升值引進國外熱錢的歷史經驗，熱錢進入會讓國內資金市場更形寬鬆，資產價值也水漲船高，市場上不動產投資之氣氛將更為濃厚。
預料下半年政府極可能宣布開放大陸人士來台觀光，快的話也許第一批大陸人士年底前就可正式來台觀光，這除了象徵兩岸關係更進一步之外，對於帶動國內內需會有很大的幫助。同時，兩岸全面三通的步伐也將在隨後愈趨明朗，屆時房屋市場上再度掀起一股「三通概念」效應，也是可以期待的事嘍！
在此情勢下，建議下半年購買成屋較為安全、穩健，風險較低，買預售屋則應挑選建商品牌與優質地段較為安全。民眾購屋應更注意區域發展與周邊生活機能，北市市區及北縣（永和、板橋、三重、新店等）一級戰區，因人口密集，土地供給少，市場接手強勁，房價較有支撐，房價下跌風險較低。有重大交通（如高鐵、捷運）或公共建設投入的都會地區也可以考慮。在產品選擇上，套房好壞差異大，捷運共構、成熟商圈、學校附近個案表現較佳；純粹挑高產品，交屋後會受到市場嚴厲的考驗；豪宅非價格問題，地段決定一切；以換屋族為標的之三、四房產品，由於市場接手強勁，預料交易也會明顯增溫。
＠94年下半年台灣房市利多利空因素比較＠
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