＃ REITs像基金投資門檻低 CMBS像債券百萬元起跳 ＃
■ 記者孫中英／專題報導【2005/09/04 聯合報】
想要投資不動產嗎抵抗通膨嗎？今年起，國內不動產證券化市場終於給小額投資人一個機會。金融業者說，傳統買賣實體房地產的不動產投資，變現性差、風險又大，但不動產證券化工具打破這些束縛，又有分離課稅和免證交稅優惠，一般投資人就算不甚了解房地產市場，也可以來做小本投資。
在證券化工具加入後，現在投資房地產，等於有三種工具，即購買實體房地產、投資不動產相關類股、還有不動產證券化工具。
目前市場上已經有兩類型的不動產證券化工具；去年業界率先推出的是「不動產資產信託」（CMBS，Commercial Mortgage Backed Security），今年起，「不動產投資信託基金」（REITs，Real Estate Investment Trusts）更在市場獨領風騷。
台灣工銀信託部協理張華平解釋，CMBS是不動產證券化市場的「入門」投資工具，REITs則是不動產證券化「較高階」的投資工具。
張華平指出，CMBS是拿「資產」做信託，投資門檻較高，從新台幣百萬元起跳，一般投資金額多是千萬元，因此，投資者幾乎都是法人，投資獲利在於固定資產未來的租金收益，所以，投資CMBS就像買債券一樣，投資後就等著坐收固定配息、拿固定收益。
而REITs則具有基金性質，投資人選擇REITs後，就像投資一個基金，報酬率要看「基金經理人」（即不動產管理機構）操作的好壞，一般說來，REITs的報酬率會介於投資債券和股票之間。
三種與不動產有關的投資工具，投資該怎麼選呢？金融業人士分析，可先比較「變現性」，買房子的變現性最差，投資不動產類的股票或REITs，變現性都不錯。
其次，是比較成本，尤其是稅捐。金融業者說，買賣房地稅負最高，買房子時要繳契稅，賣土地要繳土地增值稅，房子到手後，每一年的上半年要繳「房屋稅」，下半年則是「地價稅」；而買不動產類股票，則要繳證交稅；如果是投資REITs，現在不但免證交稅、資本利得免稅，還有6%分離課稅的優惠。
至於「報酬率」？房地產業者說，台灣不動產租金報酬率長年低落，鄰近的上海近幾年都有7到8%租金報酬率水準，台灣租金報酬率爬到4%就不錯了。
若是想賺房屋「增值」的利益，房地產業者說，「高總價」的房子，可能有賺頭，但非升斗小民能投資，一般消費者想要買房子賺價差，最多只能從投資「套房」中獲得起碼的增值利益。
如果是選擇REITs，金融業者說，金融業者估計，目前國內REITs的報酬率，大概有4%的獲利水準，收益不錯、風險不高。
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2878265.shtml