＃ 2006年不動產:觀望中找希望 ＃■ 彭培業【2005/09/11 經濟日報】
全球房市出現了近20年來的大熱潮，在美國，房地產課程成了MBA的新顯學，吸引許\多研究生搶著選修，根據經濟學人的估計，目前所有已開發國家的住宅總值過去五年上漲了30兆美元，達到70兆美元的規模（約新台幣2250兆元）。顯然「有土斯有財的觀念」，已經在全球，尤其是西方人心中生根。
＠ 壹、景氣循環面 ＠
過去台灣房地產景氣循環，大約是七到十年一個循環，第一次景氣的谷底是在民國7年，到76年起逐步回升，一直到84到85年達到高峰，85年成交戶數更突破50萬8748戶的紀錄，分析原因，不外景氣達到高峰、民眾所得快速成長、建商因容積率實施在即、進行搶建、郊區土地高度開發、投機投資進場買氣倍增及大量資金湧入房地產等六項因素。
86年起房地產逐漸下滑，同時遭遇亞洲金融風暴，連帶使得房市信心潰散，2000年10月政府宣佈停建核四，當時民眾信心跌到最低點，房市成交量因而腰斬，大約僅有25萬戶，當時北部房價跌了三成，中部五成，南部七成。
房地產的榮景從76年到85年整整發展了將近十年之後，再從86 年走下坡直到92年，終於否極泰來，台灣房地產累積了過去這七年的能量，上升力道合理推估，至少應可持續五到七年的榮景。
＠ 貳、政策與交通 ＠
這幾年政府在政策面，也做了相當多的努力，高達1.8兆元的優惠房貸實施，土增稅調降，以及永久性的調降，也去化了八、九十萬戶，另外特別提到重要公共工程，大型建設，例如南港信義計劃區的發展計劃，南港經貿園區，基隆河截灣取直大小灣之工業區，以及北投的士林知識產業園區。
未來透過大眾運輸系統連結，都將增加台灣房市整體競爭力，尤其未來南港捷運、台鐵、高鐵三鐵共構銜接轉乘，如果南港站97年完工，南港展覽館站99年通車，加上竹科、中科、南科，也就是北（IC）、中（奈米）、南（光電）的高科技發展策略等帶動下預料台灣房市將被注入一波又一波的生命力。
不過，台灣房市經過了這兩年的上漲，正在停駐觀望，我提醒大家要在觀望中找到希望，在希望中看到方向。
＠ 參、油價、物價和房價 ＠
第一次石油危機，油價上漲一倍，當時國民所得不滿1,000美元，衝擊當然大，第二次石油危機，油價再度上漲一倍，國民所得大約2,700美元，對民眾來說，仍是一種沈重的負擔，最近兩年，國際油價從每桶24美元大幅上漲兩倍至70美元，此時，我們國民所得也已超過14,000美元，所以在比例上，原油價格的影響，相對減弱。這可從近兩年台灣的物價指數上漲率，仍控制在相對穩定的水準證明。
另外就失業率而言，台灣仍維持在4.32%左右，美國加拿大為5%到7%，德國法國10%，相較之下，台灣的失業率還算輕微，民眾持有房屋的能力，也轉為穩定。
92年這一波房市上漲，大約平均上漲了三至五成，上一次房地產腰斬仍有補漲的空間，另外石油鋼鐵、原物料持續上揚已是事實，從通貨緊縮又回到通貨膨漲，當價格上漲，貨幣貶值，資金就會往比較保值的房地產移動，所以不論從景氣循環看，或是從原物料價格來看，這一波房地產市場至少有五年的榮景契機。
＠ 肆、利率面 ＠
利率調升有助於穩定國內的物價水準，雖然民眾的購屋壓力相對增加，但觀察近年來國民所得穩定增加，利率溫和調升，對購買力下降的影響並不明顯，同時由於前次房價大跌之後，民眾購屋更為理性，促使建商品質明顯提升，整體房市更形穩定，間接消弭泡沫化的壓力。
＠ 伍、供給面 ＠
從市場面來觀察，民國86年之前的供給量過高，因而造成房市翻轉直下，89年全國出現123萬戶餘屋，近兩年在政策協助下，以及國民所得穩定增加，利率合理等原因，去化了將近八、九十萬戶，成交戶數也有130萬1,476戶，目前申請量尚在合理範圍，政府在扮演「經濟賽局」的過程中，也停止國宅興建，無論是對於房屋的供給還是房屋品質，都是正面的。
而且現在的市場價格跟85年相比，尚屬合理，國民所得也相對較高，建商只要注意「區位、交通、產品、品質」四指標，泡沫化不至於出現，整體房市均價確定向上提升，在各項區域議題的帶動下，未來發展格局可用「個別區域，漲跌互見」八個字形容。
＠ 陸、總結 ＠
諾爾文學獎作家賽珍珠名著『大地』一書中，有一句名言「只要有土地，我們就可活下去」，台灣地狹人稠，房地產吸納了大多數家庭的財富，這句話貼切地反映台灣人對台灣房市的期待，莫不希望市場可以繼續穩定發展。
台灣房地產蓬勃發展，除了建商之外，房仲同業功\勞不小，未來更應重視服務品質提升，精益求精，共同推動台灣房地產穩健增值。（作者是北區房屋首席總經理，如須引用請洽北區房屋）
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/2892072.shtml