投資客壟斷中古屋內幕

發表者：Summit 　發表數：7506　IP：203.70.28.*

2005-05-24 12:48:44

Plurk FaceBook Twitter MyShare 小貞 大大... 您沒有註明出處... 幫您附上... < 投資客壟斷中古屋內幕──市場評價兩極，購屋者眼睛要放亮波 > 【財訊月刊93年12月號 273期】文／王榮章 http://monthly.wealth.com.tw/273/10.htm

回覆者：Norman 發表數：31 IP：59.114.248.*

2006-03-07 22:00:08

底下這個討論區的板主是投資客,參考看看... http://forum.pchome.com.tw/forum/post.php?type=1&board=realestate

回覆者：Summit 發表數：7506 IP：59.120.204.*

2006-03-04 00:05:04

回覆 Zeeman 於 ：2006-03-03 16:23:38 的發言內容 出處也不見了 真是慘 讓我們來共同抵制投資客吧 來個六個月不買房子 ＃＃ 投資客壟斷中古屋內幕　市場評價兩極，購屋者眼睛要放亮－－王榮章 ＃＃ ========================================================= 這是 G o o g l e 的 快取 的 http://monthly.wealth.com.tw/273/10.htm －－－－＞ http://72.14.207.104/search?q=cache:EKdq38E_JUkJ:monthly.wealth.com.tw/273/10.htm+%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%AE%A2%E5%A3%9F%E6%96%B7%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%85%A7%E5%B9%95&hl=zh-TW&gl=tw&ct=clnk&cd=1 ========================================================= 本討論主題...被智邦 大搬風 的證據... －－－－＞ (感謝 G o o g l e 公司 大力贊助..) http://72.14.207.104/search?q=cache:0zv1tdHqUNYJ:realestate.url.com.tw/subject_view.html%3Fmain_node%3D1%26cat_no%3D3%26f_no%3D118344+%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%AE%A2%E5%A3%9F%E6%96%B7%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B%E5%85%A7%E5%B9%95&hl=zh-TW&gl=tw&ct=clnk&cd=3

回覆者：ROGER_LEE 發表數：239 IP：60.248.166.*

2006-03-03 17:20:58

回覆 醜貓 於 ：2006-03-03 16:52:23 的發言內容 賣屋時跟仲介簽約時，加註買主六個月內不得轉移產權，以杜絕投資客，可能嗎？ 乾脆在門口貼上 『狗與投資客不得進入』 你的想法真可愛

回覆者：醜貓 發表數：363 IP：219.91.64.*

2006-03-03 16:52:23

賣屋時跟仲介簽約時，加註買主六個月內不得轉移產權，以杜絕投資客，可能嗎？

回覆者：Zeeman 發表數：274 IP：220.228.242.*

2006-03-03 16:23:38

出處也不見了 真是慘 讓我們來共同抵制投資客吧 來個六個月不買房子

回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.40.*

2006-02-28 09:00:49

好資訊不該寂寞...推

回覆者：DoDo 發表數：81 IP：218.160.176.*

2005-11-09 10:54:32

舉實例說明，一位投資客日前在土城以二五○萬元買進一間頂樓 加蓋的公寓，隨即透過人頭向銀行貸了三三○萬元，之後花了六十萬元重新裝潢，然後很快以三八八萬元脫手。 你的舉實例說明讓我有點心痛.最近跟土城ㄉ住X買ㄉ房子.27坪4樓公寓.27年原本是468萬.談ㄌ很久..裡面裝潢ㄉ很漂亮.之後我們以415萬成交.住X透漏是投資客ㄉ.原本貸款金額是360萬.所以ㄚ 照你這樣說他原本是以270萬買ㄉㄛ.如果花60萬整修.那就是共花330萬.我以415萬成交.那她不是賺ㄌ85萬ㄇ.哇勒.好嚇人ㄉ利潤.有點後悔說.....

回覆者：Summit 發表數：7506 IP：60.248.27.*

2005-11-08 10:46:23

< 轉貼 > ＃＃ 經濟不景氣，難圓有殼夢，禍害根源啟，抵制投資客 ＃＃(中時租屋網 房地產討論社群門戶) 　 現代人購屋都需要貸款，大都要省吃簡用２０－３０年才能將貸款清償，可謂是 : 一人購屋、三代同償，除償還貸款外，還需負擔父母及子女之生活費、教育費、補習費等等….以上都所費不貲。 　 房價現經由投資客的進場炒作，購屋人大約需再提高１０％∼３０％ 之購屋成本，以４００萬房子為例 : 多負擔１０％ 就必須多負擔４０萬∼１２０萬。 　 以一般市井小民月薪２.５萬，年薪以３０萬計，就算不吃不喝 (這是無可能A代誌)，也要撐上１６個月∼４8個月以上，才能負擔此一多出之成本，唯有大家共同抵制投資客所售之房屋，房價才有可能下跌，讓大家都能買的起，台灣的無殼蝸牛才能日益減少。 　 投資客之房屋基本辨識 : １. 房屋內部通常都重新裝潢過，看起來美美的。 ( 台語發音 裝潢好壞無郎栽，是好是壞住中災 )，要裝潢自己找，除可省下不少費用外，施工品質看的到，也比較符合自己的需求與預算。 ２. 售價覺對比區域行情來的高。 ( 投資客購屋買入價格 ＋ 契稅 ＋ 代書費 ＋ 買入之仲介費＋ 裝潢費 ＋ 利息 ＋ 賣出之仲介費 ＋ １０％∼３０％ 以上之利潤 ＝ 投資客之房屋售價 投資客之房屋售價 ＋ 仲介費 ＋ 契稅 ＋ 代書費 ＝ 這樣才是您的購屋成本，這樣前前後後加起來夠嚇人吧 ) ３. 看屋先問仲介公司是否為投資客之房屋，仲介公司有義務誠實告知，仲介人員如未具實告知，則已違反誠信原則，可要求退還全數訂金，無須負擔任何賠償。 從現在起請共同呼籲你的親朋好友，一起來行動，共同抵制，拒買拒看投資客之房屋，讓投資客於94年的5月退出房地產，讓大家都有能力購屋，減輕購屋成本，相信在大家的努力下一定會成功抵制。 ~ 請給他用力的傳給你的親朋好友，為了你也為了您的親朋好友 ~ 謝謝 ================================================================= 資料來源 : http://bbscti.twhouses.com.tw/detail.asp?agentcode=&titleid=136874&board=14

回覆者：johnny232 發表數：123 IP：219.71.245.*

2005-05-24 13:11:14

沒錯，這陣子幾乎都是投資客的案件居多，很多人都受不了裝潢已好的誘惑而當了冤大頭，買到的價錢比市價高了些，所以想買屋的一定要做好功課，了解行情才不至於花了比他人還多的錢，必竟錢不好賺，還是要精打細算一番喔!

回覆者：小貞 發表數：1 IP：220.229.33.*

2005-05-24 12:09:25

本文章來自網路相關訊息 「目前中古屋市場的投資客數量，大概是三年前的十倍；現在投資客至少壟斷台北縣、市中古屋五成以上的市場，這 樣的數字絕不誇張」，一位手上握有約二十個物件的投資客如此描述。而這樣的結構是否已到了扭曲正常的市場機能 ，讓消費者無法以合理價格買到所需房子的程度，市場的看法相當分歧；其中與投資客關係最密切的房仲業，對投資 客的評價也相當兩極，可以說是又愛又恨。至於攸關自身權益的購屋者，有權利也有必要請房仲公司清楚告知仲介的 個案是不是投資客的裝潢屋，才不會花錢買氣受成了冤大頭。 價差型投資客壟斷大台北半數中古屋市場 信義房屋指出，房市歷年來曾經出現三次投資客蜂擁入市的高峰，第一次是在七十八、九年，第二次出現在八十六年 前後，第三次則是今年。而在投資客活躍的時期，房市的交易轉手會相當活絡，因此以建物買賣移轉件數當作觀察指 標，歷史高峰出現在八十六年，當年度移轉件數突破五十萬件大關；而今年全年預估將回升到四十至四十二萬件水準 ，而九十至九十二年移轉件數依序是二五•九萬、三十二萬、三四•九萬件，明顯看出投資客的數量與對市場的影響 逐年在提高。 不過投資客目前占市場成交量的比重，各方的估計有不小的落差。先來看經建會所做的台灣地區住宅需求動向調查中 ，購屋目的是投資的比率，今年一至三季依序為一八•六％、二四•七％、二○•五％，大致在二成至二成五之間。房 仲業龍頭信義房屋根據自家的客戶所做的調查，今年一至九月投資型買方比去年同期大幅成長五成一，增幅相當可觀 ，全台主要都會區平均比重為二八•二％，從這兩項統計數字來看，投資客占市場比重約在二成五左右，與八十六年 的前一波高峰時水準相當。 不過這樣的水準與市場真實情況及認知確實仍有落差，房仲業坦承，不同的區域比率差異很大。現階段的投資客主要 區分為兩大類，第一種是進貨之後重新裝潢再以高價賣出，屬於賺取價差的短線操作型，這部分以北台灣為主力；第 二種則是賺取長期穩定的租金收益，中南部多屬這類型，最青睞的標的則是學區附近的套房與熱門商圈的金店面。依 據信義房屋的統計，今年前三季投資型買方比率最高的都會區依次是台南市的四一•五％、高雄市四一•一％、台中 市三七％，其中主要就是收租型的投資客。 相對地台北市、台北縣、桃園區的比重約在二五％左右，價差型投資客占了相當比率。依照投資客自己的了解，台北 縣、市投資客至少占了五成比重，許多房仲業的加盟店店東，本身就是大投資客，據悉目前市場上最大的投資客，手 中握有將近三百戶；另外還有大投資客自己架設網站，「經營規模」不下一家仲介公司店面。而據同業指出，許多房 仲加盟店，投資客占營業額的比重更高達七成，在這樣的結構下，購屋者想不跟投資客打交道還真是不容易。 投資客、房仲業、銀行形成共生結構 目一位投資客指出，與七十八年時比較，當時的投資客沒什麼技巧，只要跟仲介業關係好就可以；但現在的投資客屬於 加值服務型，賺的是智慧財。現在投資客在進貨之後，都會先裝潢美化提高房子的賣相，而且有固定配合的施工包商 ，甚至設計師，然後再透過房仲業出售，快速周轉是操作準則，通常不會超過三個月。至於進貨的來源，在去年年中 以前，大量的法拍屋、銀拍屋、金拍屋充斥，貨源又多又便宜，可以說是投資客最好賺的時候。由於買進成本很低， 利潤普遍高達三成以上，部分特殊物件更可以用暴利來形容。 不過透過拍賣買進房子有一個最大的限制，就是需要大量的周轉金，因為投標時需要二成的保證金，如果得標要在一 週內繳清尾款，因此當時投資客都有固定配合的金主。不過去年中以後，法拍屋件數減少，而且拍賣價格愈拱愈高， 因此目前投資客主要都和房仲業務員配合，只要人脈夠廣就可以拿到好的貨源，利潤就相當可觀。 擺更重要的是，在房地產景氣回升後，透過銀行的配合，投資客現在幾乎可以買空賣空做無本生意。目前房貸幾乎都可 以做到八、九成，而且銀行也樂於配合做高貸款額度，舉實例說明，一位投資客日前在土城以二五○萬元買進一間頂樓 加蓋的公寓，隨即透過人頭向銀行貸了三三○萬元，之後花了六十萬元重新裝潢，然後很快以三八八萬元脫手。除了直 接成本三一○萬元之外，其他費用包括買進時付二％的仲介費〈一％給房仲公司、一％給業務員〉、賣出時付四％的仲 介費，以及相關的契稅、代書費等，再加上給人頭三、四萬元的抽成，合計成本約三三五萬元，在低買高賣後，共賺 了五十三萬元，利潤約一六％ 。 一個案子不到二個月時間投資客可以賺進五十萬元，而且幾乎不用本錢；房仲業務員、銀行行員則可以同一頭牛賺二次，一買一賣間可以做二次生意，大家雨露均霑何樂不為，自然形成一個共生結構。此外，許多中大型投資客需要配合的人頭，充當人頭可以每次抽取房屋公告價值的五％做報酬；如果再加上裝潢的包商與設計師，誠如投資客所說的，他們對活絡經濟與創造就業機會的確頗有貢獻。 在利潤可觀加上進入門檻很低的雙重誘因下，一年多來投資客人數暴增，據了解，與九十年投資客利潤最好的時候比 較，人數幾乎增加十倍。而投資客主要是由房仲業轉行，另外不少做裝潢工程的包商，眼見利潤可觀也紛紛下海，是 投資客的兩大來源；其他包括代書、設計師、銀行與建設業者也會插花演出。 「投資客房子」衍生不少問題，房仲業各有表態 不過這樣的市場生態的確衍生出不少問題，其中主要的兩大問題第一是破壞市場公平交易機制，對買、賣房子的人都 不公平；其次是投資客為了控制成本，通常會把裝潢的錢花在刀口上，優先用在掩飾房子本身的缺點上，購屋者歡喜 進住後才發現房子瑕疵不少，從而衍生不少糾紛。在裝潢方面，投資客在台北縣每坪的花費大約一萬至一萬五，台北 市大概高出五千到一萬，不過老舊的中古屋最常出問題的地方在水電管線，但一些不負責任的投資客根本不去碰這個 棘手問題，而且刻意用裝潢去掩蓋房子的缺陷，使得受漂亮裝潢表象迷惑的購屋者往往成了冤大頭。 有鑑於投資客的爭議性不小，房仲業兩大品牌信義房屋與永慶房屋都採取嚴格控管，其中永慶房屋旗下直營店根本不 碰投資客，對加盟店也盡力規範，永慶房屋認為投資客賺取高額價差，對委託永慶賣屋的顧客並不公平，為了不對不 起顧客與維護公司形象，多年以來始終堅持不接投資客物件。至於信義房屋，內部控管規定同一物件在六個月之內不 能回接，而且對投資客建檔列管，也會主動告知顧客是否為投資客的房子。 不過相較之下，八大房仲業中的其他業者包括力霸、住商、中信、太平洋、北屋、21世紀等，都不排斥與投資客配合 ，尤其是直營店更是如此，更不用說許多店東自己就是大投資客。 (未完...) 在投資客當道之下，購屋者選殼時應該更加謹慎。主要判斷方法之一是如果房子裝潢得像樣品屋，而且面面俱到樣樣齊備，幾乎可以確定是投資客加工的裝潢屋。其次購屋者在看了物件之後一定要比價，最好向左鄰右舍詢問，如果高出市場合理行情就不要當冤大頭。此外，消費者當然有權利要求仲介業主動告知，千萬不要看到美美的裝潢就衝動下手。另外盡量找仲介直營店而非加盟店委託，交易上也會較有保障。

回覆者：Summit 發表數：7506 IP：60.248.27.*

2005-11-08 12:55:37

話題：對投資客的感覺 http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=118512&cat_en=realestate

回覆者：Summit 發表數：7506 IP：203.70.28.*

2005-05-24 12:57:12

這裡也有完整收錄... 新浪雜誌 - 財訊月刊 200501 January, 2005 投資客壟斷中古屋內幕 市場評價兩極，購屋者眼睛要放亮 http://magazines.sina.com.tw/wealth/contents/200501/200501-010_1.html

※ 本討論文章係由該作者擔保其合法性，不代表本網站之立場。