＃＃ 預售屋比新成屋貴，合理嗎？ ＃＃

『預售屋價格偏高於成屋』，似乎是房地產市場經常可見的現象，彷彿是一項不成文慣例。但是，這是為什麼呢？在探討預售屋房價何以能高於成屋之前，或者，我們應該先全面了解支撐預售屋與成屋房價的條件，分別有哪些，再進一步探討二者房價高低的關聯性……。

在房地產中，房產物件可大致區分為預售屋、新成屋、中古屋等三大類。其中，不斷推陳出新的預售屋與新成屋，因為較具有房市風向之指標意義，可以代表建商對經濟景氣的肯定與認同之程度。故，預售屋與新成屋的榮枯，格外受到各界的重視。

由於區域特性與風土民情的不同，在不同的地區，民眾對於預售屋與新成屋的接受度，也不盡相同。例如：發展成熟、都會氣息濃厚的台北市民眾，目前已普遍能夠接受預售屋；而民情較為保守的桃園或中南部地區，成屋則往往較受民眾歡迎。

當然，房價也是民眾在購屋時，最須考量的條件之一。部份民眾可能以為預售屋因產品較符合潮流，房價必然較貴些。其實不盡然。

到底預售屋與新成屋房價，有無必然的關聯性？預售屋一定會比成屋貴嗎？讓我們先分別了解預售屋與新成屋的先天條件差異，再予以探討二者房價孰高孰低。

預售付款壓力小

簡單的說，預售屋也就是房屋尚未建成即提前公開銷售。自民國五十八年起開始發展的預售屋制度，在台灣已行之有年，民眾也早已從過去對建商惡性倒閉、捲款潛逃而產生疑慮，到今日越來越能接受這種銷售模式。

分析預售屋特性，付款壓力較小、可檢視工程結構安全，以及可隨住戶需求變更格局、建材，應是最大的優勢所在。而預售屋之所以擁有較輕的付款壓力，主要是因為在施工期間的應繳款項，也就是工程期付款通常較低，對於經濟較拮据的購屋民眾而言，是比較有利的選擇，更是許多人選擇購買預售屋的主要考量點。

此外，預售屋最吸引人之處，正是因為建築尚未建成，故住戶可在合理的範圍內，依未來居住需求，針對室內格局與管線配置做小幅度的變更，創造一個為住戶量身打造而成的居家空間。如果住戶對於建材部分有其他要求，通常只要建商同意，住戶也可以挑選喜歡的建材，三不五時還可以前往工地監工，這些都是預售屋的優勢。

相對於預售屋的優勢，預售機制當然不是完全沒有缺點的。例如：先前經常發生建商倒閉，導致已購戶求償無門。雖然目前此種情況已較少發生，但是購買預售屋仍有一定的風險。

另一方面，預售屋銷售人員為了促使購屋人下決心購買，不乏以花言巧語講到天花亂墜的情況，究竟未來房屋建成之後的區域發展或整體規劃是否真如銷售人員所言那般美好？成為購買預售屋另一值得商榷之處。

新成屋眼見為憑

提到新成屋，自然是指剛剛興建完成的住宅，而新成屋最吸引購屋人之處，就是其全新的新屋特質，加上可以立即或在短時間內入住。對租屋族而言，購買新成屋最大的好處，就是可以立即省下一筆不小的租賃開支。

新成屋因為已建成，購屋人可直接參照實際建築情況，決定是否購買，既可排除建商倒閉風險，也能『眼見為憑』，親自確認實際屋況，且可在短時間內遷入居住，這些都是新成屋的賣點所在。

然而，新成屋因為已經建成，購屋人自是無法檢視其施工期間的營建品質。若是預售屋購屋民眾能夠親自在施工期間監工，確認工程品質，對於未來的居家安全與權益，總是有多一層保障。

相對於預售屋的優勢，若民眾購買的是新成屋，如果對格局配置不滿意，想要重新更動，則工程未免過於浩大，既花時間又耗費金錢。若就投資的角度而言，自房屋建成的那一刻起，其實也就開始進入折舊期，未來轉手時，勢將降低房屋本身的價值。

■預售屋擁有前期付款壓力較輕鬆之優待。
景氣影響房價鉅

在對預售屋與新成屋的優勢、弱勢，有充分了解後，接著，就可以進入下一階段，探討預售屋與成屋房價，孰高孰低的問題了。

影響房價漲跌最大的因素，雖然有很多，但是就長期而言，景氣這個基本面因素，卻是直接牽動大環境房價漲跌的主要原因。最明顯的例子，便是SARS爆發期間，國內房地產也陷入房價低迷的瓶頸。畢竟，在自由市場若經濟不景氣，房地產或其他單一產業，也很難『一枝獨秀』。

而預售屋背後所代表的意義，則是建商對未來市場一定抱持看好的態度。如果不是建商研判未來景氣好，又何必先行公開、推出銷售？換個角度來看預售屋機制，建商如看好未來市場，在價格面上自然信心十足，更可能將房屋價值設定在比較高的水準，因為房屋未來的價值，可能會更高。可以說，預售屋賣的正是『遠景』。

寄情於未來房市發展，而堅持一定的價格水準之預售屋推案，最常見於遠景一片看好的重劃區。不管是未來將擁有機場捷運的林口特區，或是台北大學即將進駐、帶動發展的三峽北大重劃區，都因為建商對區域遠景寄望甚深，於是成為近年來推案絡繹不絕的區塊。因為房價的漲跌與景氣好壞唇齒相依，自然也在此種遠景的炒作下，逐漸被推上高點。

就此種對遠景的憧憬而言，預售屋因具備未來性，確實較有條件開出較高價位。目前看來，不管是捷運站週邊，或是高鐵站區，應該都是未來房市發展潛力十足之區塊，房價自然也是節節高升。不過，位處同一區塊的成屋，同樣也具有發展遠景的優勢，只是『木已成舟』，產品規劃未必跟得上市場脈動。

規劃新潮建材好

『水往低處流，人往高處爬』是自古以來不變的真理，以此類推，建築的等級自然也是越蓋越好，越蓋越精緻。加上科技飛快進步，建築技術日益提昇，不論在產品規劃、建材的選擇性或各種安全防護機制上，過去的建築與現在的建築，自是無法相提並論。

目前市面上常見建商以『系列』方式推案，此種系列推案可大致分為二種。一種是同一塊基地，分區分期推出；另一種做法，則是在不同基地推出系列個案，目的除了可加強個案知名度外，也能營造建商口碑。試想，若後期產品的規劃不如前期，則後期產品豈不是銷售無門？

且時下許多大面積的個案，為求銷售順利，經常會以『銷控』分期推出，也就是先釋出基地條件相對較差的戶別，直至銷售達某一程度，才會將較好的基地戶別開放銷售。這也是為什麼系列產品，經常出現後期價格較前期高的原因。

就一般常理推斷，預售屋在規劃上，會考量到未來的環境變遷，應該也會比較符合市場動態。建築師在設計時，也會將時下潮流的發展趨勢納入考量，因此預售屋的設計多半較摩登、新穎。另一方面，新型建材不斷推陳出新，預售屋在建材方面，當然也較已經完工的新成屋建築，選擇性相對來得高出許多。

且由於預售屋的原物料成本，容易隨著未來施工期間的物價波動而有所增減，建商在考量現階段物價只漲不跌的趨勢下，也多半會將未來如：水泥、鋼筋等原物料的波動幅度，計入成本計算中。就物價波動的層面來看，預售屋似乎也較有理由開出較高的價格。

■成屋最大的優勢，就是可在短時間內入住。
供給量影響價格

從過去到現在，預售屋的房價水準，似乎經常高於成屋。不過，預售屋房價與新成屋房價之間，是否有必然的消長關係呢？恐怕難以定論。畢竟，決定一間房屋的價值之要因，包含許多面向。如果說，景氣面是決定房價之大環境的客觀條件，那麼，建案本身的地段位置，就是決定房價的個別條件。

房地產界有句名言：『地段、地段、還是地段』，這句話指的就是研判房產購買價值的重要指標。即便是中古屋，若位處精華地段，依舊可保持身價不墜，甚至可創造更高的價值。不論預售屋或成屋，建物本身的條件可說是研判房價高低次要的評估點。

另一個需要考量的因素，便是市場供給量的消長。在市場行銷上，供需平衡是理想的境界，卻難以實現。將這套理論套用在房產市場上，若相同產品在短時間內供給量體過大，也很容易造成排擠效應。

觀察近期房市，不論在北縣市或桃竹地區，均有一個共同的現象：只要價格合理、地段尚可的成屋案，銷售情況多半為區域個案中較好者。造成這種現象的主要原因，為近期成屋的供給量明顯少於預售案，在成屋具有相對稀有性的條件支撐下，房價當然也有凌駕預售屋房價之可能。反之，則預售屋同樣可握有價格優勢。

價格為購屋重點

對照前文提過的『Location，Location and Location』（地段，地段，還是地段），現階段也有人提出另類思維呼應之：『Price，Price and Price』（價格，價格，還是價格）。雖則這樣的說法，帶點玩笑、反諷意味，卻也道出了市井小民在購屋時最難跨過的一道門檻│房價。

縱使預售案平均房價，經常出現高於同一時期新成屋房價的現象，但由於決定房價高低的變因，實在太多了。因此，預售屋與新成屋，真的很難在價格面一較高下。

建議您，在購屋的時候，還是以評估自身需要、付款能力為前提，充分了解預售屋、新成屋，乃至於中古屋的優劣勢所在，再選擇理想的標的物，才是比較正確而穩當的購屋方式。

（本文刊載於住展雜誌94年十一月號）
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資料來源 : http://www.myhousing.com.tw/topic_293_3.htm