國宅政策鬆綁有成 全台待售國宅僅四千戶．聯合理財網•永慶房屋 2006/02/21

根據營建署的統計資料，目前全台的待售國宅總戶數約近4,000戶，顯示自91年底國宅政策鬆綁後至今，三年內已去化約8,000戶，其中，以94年整年去化6,100戶為最高，此銷售戶數也為10年來新高。

北市府計劃於今年推出的「末代國宅」--立功國宅，預計將於三月正式登場，由於去年十一月信義區「信園國宅」的搶手推出，掀起了一陣國宅熱，今年立功國宅的推出，勢必將引起購屋人的關注；而自91年底正式公佈之「國民住宅條例」修正案已屆滿三年，當年全台近1.2萬戶的待售國宅，三年後僅剩近四千戶，國宅整體平均銷售率由57.5%向上推升至87.5%，也有效加速國宅產品在市場的流通性，讓沉寂已久的國宅產品，再度成為房市矚目的焦點。
根據營建署的統計資料，目前全台的待售國宅總戶數約近4,000戶，顯示自91年底國宅政策鬆綁後至今，三年內已去化約8,000戶，其中，以94年整年去化6,100戶為最高，此銷售戶數也為10年來新高。而若以售出戶數除以推案總戶數來看，目前國宅平均銷售率約為87.5%，也較三年前成長三成。

目前全台的待售國宅總戶數約近四千戶中，以桃園縣1,557戶及台南市1,246戶為最多；其次，高雄市587戶、台中市的364也為待售國宅的集中區域，但除以上區域外，其他如台北縣、新竹市、台中縣、花蓮縣、苗栗縣待售戶數已剩下個位數，銷售率已接近百分百銷售，銷售狀況最佳；另外，在彰化縣、台東縣、嘉義縣國宅存量僅在17-21戶間，也已到達出清水位。

過去具區位佳、價格低的國宅產品，在放寬買賣方的購售資格後，更具競爭優勢，成為房市的新寵兒。但以目前待售國宅來說，位置大多位於都市邊陲區域，因此，價格將較之前更低，如台北縣與新竹市部分國宅仍有每坪超出十萬元的行情，但其餘各縣市國宅普遍降至十萬元以下，其中台東、花蓮及嘉義等縣，由於房市基本面的需求不足，國宅每坪行情甚至已不到6萬元。

目前，包括桃園縣、台南市，待售國宅戶數都在一千戶以上，相對增加區域性供給面的壓力。其中桃園縣國宅單價為8-9萬元、台南市國宅單價為5-9萬元，雖然近年來單價已修正至中古屋行情以下，但由於這二個地區的房屋產品呈現多樣性，中古屋行情低，國宅的競爭對手多，民眾對購屋選擇較多元，因此國宅銷售率仍未能突破平均銷售率八成七五。

91年底正式公佈「國民住宅條例」修正案，將居住滿兩年才能轉售的限制縮短為一年；此外，取得使照滿15年的國宅可自由買賣；另過去不符合國宅承購資格的民眾，亦可購買中古國宅。再加上內政部核定滯銷國宅的促銷方案，授權有滯銷國宅的縣市政府，自行根據當地房屋市場行情決定促銷折扣，國宅降價大戰一觸即發，並有助於去化當年全台近1.2萬戶的待售國宅。

國宅存量已接近近年新低，許多區域也已接近百分百銷售，預料將掀起另一波國宅熱潮，永慶房仲集團特別提醒民眾，在搶搭「國宅末班車」時應特別注意下列事項：

一、注意屋況─市區國宅大多屬於早期產品，屋齡較高，特別要注意屋況的問題，諸如水管老舊、牆壁或屋頂滲漏水。

二、公共設施維護—國宅社區住戶多在數百戶之譜，公共設施使用者眾，若是管理維護不當，不但會增加住戶的維修成本，連正常使用都會成為負擔，購屋前宜先了解樓梯、電梯間是否定期清掃、消防設施是否完備、避難室及通道是否有專責人員定期檢修等。

三、輻射檢測─特別是民國71年11月至民國75年1月間完工的房屋，屬於高輻射危險群，必須請專業輻射檢測公司實地勘測，是否屬於輻射屋。四、車位抽籤─國宅的停車使用權大多為抽籤制，買方取得產權後，務必攜權狀至管理委員會登記抽籤。

五、貸款成數─部分銀行承作國宅產品時，可核撥貸款成數較低，買方在選購前便可先請銀行預估額度，作為自備款項準備的依據。

此外，許多中古國宅已可視為一般住宅產品在市場上流通，因此，國宅座落地點、周邊交通建設、明星學區、室內隔局、車位配比，也成為購買國宅時必須考慮之重點項目。廖本勝指出，若國宅產品條件佳，如北市松山區「松山新城」、「健康新城」及「延壽國宅」在位於民生社區以及在明星學區的加分下，推出至今仍能保持交易熱度，平均每坪價格也能穩坐25-32萬間，頗具增值效果；而北市即將於三月推出的末代國宅「立功國宅」座落地點雖屬「泛民生社區商圈」，但位置仍不如區域內其他國宅，預料未來合理價格約在20-22萬左右，但因價格仍較區域鄰近住宅行情低約一成五至二成，且未來塔悠路一帶預計將進行都市更新，因此，未來房價仍具增值空間。

最後，國宅買賣條件大幅放寬，加上國宅折扣出清方案，除了可有效去化各縣市國宅餘屋；對購屋民眾而言，不但可以低於市價的行情購買國宅，又可搭配政策性房貸購屋，以較低成本實現居住市區精華地段的夢想；對於國宅屋主而言，則因放寬持有時間限制，在進行轉售或換屋計劃時，更能掌握時效性，在資金規劃上也更符合本身需求，因此，預料國宅產品將持續成為市場上的新寵，國宅交易仍將熱絡。

＠ 各縣市待售國宅戶數統計及行情比較表 ＠
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＠ 「國民主宅條例」條文內容 ＠
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資料來源 : http://mag.udn.com/mag/m_forum/storypage.jsp?f_MAIN_ID=62&f_SUB_ID=416&f_ART_ID=28064