＃＃ 如何計算房屋面積？ ＃＃

建物的面積怎麼算？業界所慣用的「使用面積」、「私有面積」、「登記面積」、「公共面積」等名詞，在廣告或契約中， 勢須予以明確認定，才能避免糾紛之產生，一般而言，預售廣告中面積之名詞甚多，各家解釋不同，易引起爭議，其中以「室內面積」連附屬建物計算在內及「私有面積」含公共設施面積兩種為最多。

以下就常見之面積用詞解釋如下︰
1.專有面積︰包括主建物與附屬建物
2.私有面積︰包括主建物與附屬建物
3.室內面積︰專指主建物部份
4.公共面積︰指大公與小公
5.登記面積︰指權狀或登記簿所載之面積

若其載為「使用面積」時，應即查明其包含之部份有那些？以免混淆誤解·另有建商會將「小公」登記於主建物之內，亦應事先查明避免日後糾紛。

建物面積的紛爭，主要發生於區分所有建物（公寓大廈）內，故應從區分所有建物之登記作業加以說明。所謂建物之「區分所有」乃民法第799條規定「數 人區分一建物，而各有其一部」之謂，即各所有人（住戶）對自己區分所有之特定範圍享有獨立之所有權，各個區分所有人除自己「專有部分」以外，另與其他區分所有人共用建物之「公共設施」（法令稱為「共同使用部分」）故區分所有是「專有部分」與「公共設施」之組合，自無疑義。

建物施工完竣，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須檢附使用執照，竣工平面圖向登記機關申請建物測量與所有權登記。登記機關基於物權法觀念，對建物測量登記採 「合法權利範圍及位置」測繪計算。

依「辦理建物第一次簡化測量作業實施要點」，可由申請人於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物的範圍， 以紅色虛線繪明附屬建物，由登記機關依圖轉繪，故登記範圍及於建物外緣，包括陽台、露台等，與建管機關係以外牆中心線或代替柱中心線為界，而不包括露 台、陽台及法定騎樓面積有相當差異。

若要計算預售屋面積，可向建商索閱請照藍圖，依圖面積標示尺寸、邊間，外牆如為ＲＣ牆（註）則加6公分；為磚牆則加12公分算至牆外 緣，再分別算出主建物與附屬建物面積。通稱小公的樓電梯間面積則需計算出後由當層各戶依主建物面積持分。至於公設面積因各預售個案的項目不 一，極難核算清楚。七樓以下公寓多在15~20%之間；7~12樓在20%上下；12樓以上為25%左右；如果是擁有開放空間 的集合住宅，其公設比例較高，約占30%。另外面積誤差找補應多退少補或控制在一定的範圍內，對消費者比較有保障。

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＃＃ 如何處理坪數問題？ ＃＃

　　「銷售坪數」即建商預測完工後，地政機關測量並登記的產權面積，包括建物所有權狀「主建物」和「附屬建物」及「公共設施面積」的持分之和。建商常以慣用的「使用面積」、「私有面積」等名詞做為銷售的字眼，造成消費者的認知與建商有所差距，這也是「虛坪」產生的最大原因。

　　以消費者立場而言，所謂「使用面積」或「私有面積」，都是指實際上看得到、用的著的地方，因此，公共設施部分產生的問題最大。

　　公共設施通常可分為二種，一為當層電、樓梯間、通道、走廊等，即「小公」部分；另一種為配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、蓄水池等，即「大公」部分。前者符合前述標準，並依土地登記規則第69條中規定「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，故有專有共有之區別；後者為全體共同分擔部分，僅編列建號，並無所有權狀，在「使用面積」，包括前者尚無疑義；在「私有面積」，二者均不應列入，此在消費者見解一致外，亦為最高法院台上字第1837號判決所認同。也唯有如此，才能真正杜絕「虛坪」的糾紛。

　　消費者如何避免買到「虛坪」太多的房子？即在廣告上和契約中與建商確定「銷售坪數」、「使用面積」、「私有面積」的意義，減低雙方的認知差距。所謂「銷售坪數」，當指登記簿所載面積；「私有面積」，則為主建物和附屬建物之專有部分，而不含納小公、大公；「使用面積」範圍，則以私有面積再加上小公的專有共有部分。由於土地登記規則修正案已將第69條中「專有共用」部分刪除，小公是否列入「使用面積」，將有爭議存在。

　　另外，面積如有短少情形，不論是因法令變更而不能登記或誤差的合理範圍（如1%），均應訂明合理解決的方式；如就超過或不足數，則以單價訂定無息找補規定，當然消費者亦可依物之瑕疵擔保效力，請求不履行之損害賠償。總之，建物面積究為多少，實有待雙方以誠信與公平原則確立。

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＃＃ 如何解決公設糾紛？ ＃＃

　　關於公共設施糾紛，最常見的是成品的尺寸、規模與購屋者原先的認知產生差距，或者是建商未依約興建應有的公共設施。其中如果是建商未依約行事，則問題較簡單，購屋者可要求建商退還部份購屋的價金，但若是對公共設施本身產生認知上的差距，而契約中又未對該項公共設的尺寸、內容等詳細註明，購屋者恐將真的是投訴無門。萬一真正發生前述認知上的糾紛，消費者不妨仔細分析業者在銷售過程中，是否有違反公平交易法的事實，如此或許能稍稍扳回對自己不利的局勢。

　　另一種常見的型態是公共設施預定地已被政府徵收或者預定徵收，建商卻仍以其為促銷訴求之一。在這樣的情況下，如果該公共設施預定地已被公告徵收，建商恐難脫詐欺的嫌疑，消費者的勝算較大；若該項公共設施在完工交屋後，才被政府因公共建設需要而徵收，消費者想要建商給予補助或賠償，恐怕是難上加難。

　　另外有的建商將某部份公共設施（如健身房、警衛室、三溫暖等）之產權集中並自行吸收，令消費者有「撿到便宜」的感覺。然而如果建商某天要將使用權收回，則消費者原先所構想能擁有多項公共設施的美夢，便可能一掃而空，並且無法對建商的行為加以制止。

　　更高明的做法還有原先建商向客戶承諾，願提供鄰地做為公共設施之用（但產權並未移轉給客戶），若事後鄰地因租約到期等外力因素而不得繼續使用，或者建商索性將之改建大樓，則客戶的權益亦與期望違背。

　　雖然設法增加公設施卻不提高產權公設比的個案並不多見，但因其銷售成績頗佳，亦有業者起而仿效。所以消費者在選購房屋時，除了要關心自己的產權範圍外，亦須對公共設施的產權分配做一相當程度的了解，以免問題發生後才大呼無奈。

　　此外，路權使用的間題也時常成為爭執的焦點。建商在房屋銷售期間，為吸引客戶，常會自行開闢道路或保證未來將某道路打通，以方便主戶對外的聯絡與活動。然而當這些「道路」的產權屬私人所有時，原先的保證與構想便可能全部不能實現。

　　事實上公共設施的糾紛相當繁雜，消費者在購買預售屋時，最好不要過於相信銷售人員的言詞與海報上的圖樣，應以設計圖（書）為準。至於公設產權的問題，如果建商已表明部份將自行吸收或另外增設，則消費者應須審慎考慮其風險，否則「偷雞不著蝕把米」便太划不來了。

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＃＃ 如何防範車位糾紛？ ＃＃

　　停車位的問題，似乎比房子還要更複雜，最主要的原因是來自內政部80年9月18日所發布的函件，規定「法定防空避難設備」以及「法定停車空間」均不得與主建築物分離，應為建築物全體所有權人所共有。

　　內政部的規定亦是不得不然，主要在大樓地下室違規使用的情況嚴重。「法定停車空間」原設置目的是為了「供公眾使用」，為防止私人擁有及擅自變更使用目的的現象，禁止登記為獨立產權。此舉雖減少了地下室違規使用情形，但也衍生了不少問題。

　　首先，建築物附屬停車位的設置，主要是根據「建築技術規則」和「增設停車空間鼓勵要點」兩種法規，所以依法規規定數量設置的停車位，即「法定停車空間」。由於「法定停車空間」一般都和「防空避難空間」合併使用，且設置目的在於「供公眾使用」，因此屬公共設施的一部份，產權為全體的所有人共有，不可獨立登記。另外，建商如在規劃設計時於「法定停車位」數量外，額外劃設停車位則屬「非法定停車位」，只要在「請照圖」中就已標明，而非完工勘驗後擅自劃設，便可登記獨立產權。

　　所以，「法定停車空間」既為公共設施一部份，自不可以分割出售。建商通常採取由管委會出租給需要停車位的住戶；或購買停車位的住戶多持分停車位面積而只擁有使用權；或將法定公共設施以外的部份留下一個小房間申請編訂門牌號碼，產權歸建商所有，所有停車位面積歸此戶。當然，還有利字當頭，建商乾脆「超賣」停車位，造成更多買賣糾紛。

　　所謂「超賣」停車位，指建商在預售時未按照「請照圖」上規劃的停車位位置、數量、大小來行銷，而擅自在銷售海報上另行規劃一套，以求多賣停車位。如建商在建管單位勘驗完畢後，以「二次施工」方式在三公尺高的地下室設置上下層機械停車位，或每個停車位縮水，或縮減車道寬度，以容納更多停車位。如北縣板橋發爆車位超賣糾紛。因此，消費者在購買停車位時，應先查閱送審建照，確定所購車位係合法送審後，在買賣契約書中載明所買車位之實際坪數，絕不購買「法定停車空間」無產權而只有使用權的車位。
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資料來源 : http://www.philosophy.com.tw/%E8%B2%B7%E5%B1%8B%E8%B3%A3%E5%B1%8B%E5%8A%A0%E6%B2%B9%E7%AB%99.htm