你買的停車位有問題嗎？

ㄧ、前言

　　近年來，因經濟發展迅速且政府不斷推出各項房屋貸款優惠利率，民眾購買房子的比率愈來愈高，尤其是年輕人購屋者更是增多，首次購屋或是都會區民眾尤以購買公寓大廈為多，由於台灣經濟的繁榮，自用汽車成為家家戶戶必備之交通工具，致使大都會地區，停車空間的供不應求，基於在都會區停車位一位難求及預作將來房屋轉手便利性的考量，且在加上未來極有可能實施自備停車位的趨勢下，購屋者對所欲購之房屋同時要有停車位已是普遍的認同，而停車位一位難求，售價甚至高達兩、三百萬元，為了購買及使用的安全，民眾買車位前應先了解車位產權屬性、法令依據與車位尺寸規格，以免發生購買後卻停放不下車子或無法轉售的苦惱。但由於目前公寓大廈停車位的登記方式並未統一，即使有了所有權還不一定能同時有使用權，有使用權亦不保證可永久使用，故民眾所購買者究係屬何性質之車位，實際上非但一般民眾難以理解，即使建築業者亦於管理規則朝令夕改，變動頻仍之情況下一頭霧水，故於買賣時如略有疏忽，或未充分明瞭該停車位之性質，則極易產生糾紛，故本文茲就停車位一般之態樣，闡述其內容，並就其購買時應注意事項一併研析。

二、名詞解釋

在正式介紹停車空間相關問題前，應先了解以下名詞定義：

（一）專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。（簡言之，公寓大廈之各戶擁有其該戶所有權）

（二）共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。（如中庭、屋頂、地下室，）

（三）區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。（例如：A公寓大廈有十戶，每戶三十坪，中庭、地下室等公設公用部分計一百坪，則每戶除了有三十坪的專有部分外，另有公用部分（一百坪）十分之一的所有權。

（四）約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。（例如：有所有權人甲、乙、丙、丁均同意並約定將地下室某停車位使用權授與該一樓所有權人丙使用）

（五）約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。（例如：管理委員會所使用編有門牌號碼之辦公室或康樂室）

三、停車位的種類

以公共設施登記之室內停車位可分三種，即法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位。

（一）法定停車位：所謂法定停車位，係指依都市計畫書、建築法規及其他有關法令規定所應附設之停車位，又稱防空避難室兼停車位，無獨立權狀，以共用部分持分分配給承購戶，須隨主建物一併移轉（也就是賣屋子時，所擁有停車位之部分持份隨著移轉），但可以依分管協議，交由某一戶或某些住戶使用，依現行公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定，「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包括法定空地，法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」。也就是大廈的法定空地所有權不得單獨出賣，也不得設定給大廈住戶以外之人專門使用，因此，若建商將屬於法定停車空間的地下室停車位予以「保留」，另外出租或出賣予區分所有權人以外之人，均將違反上述法律規定而屬無效之行為。

（二）自行增設停車位：自行增設停車位指法定停車位以外由建商自行增設之停車位，依建築技術規則規定，法定停車位至少以每一百五十平方公尺樓地板興建面積設置一部，換言之，超過部分可列為增設停車位。

（三）獎勵增設停車位：所謂獎勵停車位係因配合都市地區之發展解決日趨嚴重之都會停車問題擴大車位供給之目的，獎勵建商於建造時依建築技術規則之設計原則，於計算樓地板面積之容積率時，另行依鼓勵係數計算應增設之車位數量不足之規定，獎勵增設停車位例如：依照「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定增設之停車位。

綜上所分析，建築物地下室所設之停車位，在「法定停車位」方面，其性質屬該建築物之共有（用）部分，與該建築物有不可分離關係，其所有權係由全體區分所有權人共有，所以，一般公寓大廈住戶所謂購買之停車位，如果是屬於「法定停車位」，實際上是沒有所有權的，只是有使用權而已，是透過買賣契約書、分管契約書（將共用部分約定由各專人分別管理之契約）或區分所有權人（即該大廈住戶）制定的規約約定為專用部分。至於「自行增設停車位」與「獎勵增設停車位」性質上則不屬於建築物的共有（用）部分，可有獨立產權、權狀，可單獨移轉。
五、購買停車位時應注意事項

消費者為保障自己權益在購買停車位時，應可從以下基本法律常識自行注意：

（ㄧ）合法之權屬

購買停車位首先應注意的是，停車位是否有合法之權屬，停車位購買者應先查明停車位之產權有無登記及如何登記。因為停車位產權，可能因為建築設計或銷售方式、地政法令之不同，區分為不同的產權登記方式，可能位於一樓室內而附屬登記在一樓，可能位於地下室但附屬登記在一樓，可能位於地下室，但登記有獨立之所有權狀，可能位在地下室，但以公共設施方式登記而無所有權狀，可能為地面法定空地之使用權停車位，而不持有所有權……等等，此不但關係到停車位之價值，甚至關係到購買時不同之產權登記與處理方式，消費者應優先注意。

（二）停車位之規格與型式

應於契約中要求記載停車位之規格與型式。依據規定，地下室車位可分為平面式與機械式　　兩類，平面小型車位尺寸為二點五公尺乘以六公尺，機械式停車位則為二點五公尺乘以五點五公尺(包含機械本身寬度)，機械式停車位價格不應高於平面式停車位。

（三）銷售方式

停車位之銷售方式，可能依前述產權登記方式之不同，而區分為：賣位置（即一個車位多少錢），此時一般均以總價方式出售；亦可能因登記為公共設施，而以面積方式出售，此時係依所占用或所使用面積併入買賣契約中計算總價。消費者應在購買位置時，注意賣方是否有超賣停車位，變相縮小停車位及車道之大小空間；應在購買面積時，注意停車位面積大小、位置及車道面積之歸屬，尤其是購買者人數超過車位數時，如何分配使用等問題。

（三）買所有權或買使用權

按停車位最常見之交易糾紛係買了車位卻不能停車，才知有所有權卻無使用權或只有使用權卻無權狀，未來無法移轉產權等，一般購買所有權者應持有停車位之建物所有權狀，即使停車位產權以公共設施方式登記，亦應可從登記簿謄本查出停車位之持分權利；而購買使用權者，則無權利書狀，此時購買者僅對他人之所有權購買使用權利，消費者購買時，更應注意有無所有權人之使用同意書及使用權人相互間之分管協議憑證，如果是考量日後想獨立買賣，最好係登記於主建物擁有停車位之權狀。

六、管理契約繼受的拘束力（意指房屋買賣後，該公寓大廈原管理契約對買受人的拘束力）

由於房屋的買賣非常普遍，加上車位一位難求，房屋買賣時對於停車位使用問題極易產生糾紛，也常影響到當事人的權利，於共有（用）部分的法定停車位因先前已由全體區分所有權人約定由其中某部分區分所有權人專有使用（分管契約），此約定對於後繼受人是否有拘束力？例如：區分所有權人甲購屋時未購買法定停車位，今天甲將其專有部分所有權（包含共有部分之應有部分比例，簡言之，即公共設施部分甲應有之所有權比例）移轉予乙，則乙是否仍應受原甲與其他區分所有權人間約定之拘束？可否主張不受前開分管契約之拘束，而ㄧ同使用法定停車位？關於此問題，大法官會議第三四九號解釋指出，若受讓人善意不知（事前不知）分管契約的存在時，則該分管契約對於善意的受讓人不生拘束力，但相對的，若受讓人明知或可得而知該分管契約內容者，則仍應受其拘束。

七、結語

消費者在購屋時均會注意到其室內坪數、格局、結構與裝潢等等，雖亦注意到停車位之有無與價格，對於往往忽略了停車位的相關法律問題，以致讓少數不肖建商有機可趁，或是超賣停車位或是大位變小位等等手法欺騙消費者，對於有意購買停車位之消費者實不可不慎！

附錄：購買房屋時有關停車位之參考契約條文

□法定停車位

（一）買方購買之停車位屬 □自行增設停車位為地上（面、下）第　　層□平面式停車位□機械

□獎勵增設停車位

式停車位總停車位　　個，

（二）該停車位□有獨立權狀□無獨立權狀，編號第　　號車位　　個，其車位規格為長　　公尺，寬　　公尺，高　　公尺（可停放長　　公尺，寬　　公尺，高　　公尺之車輛），另含車道及其他必要空間，面積共計　　　　平方公尺（　　坪）。平面式停車位其誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分，視為符合規格；但機械式停車位其誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者，視為符合規格。

（三）停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。

（四）買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者，雙方如應另訂該種停車位買賣契約書，其有關事宜悉依該契約約定為之。