WHERE─哪裡的套房最熱賣 一、台北市─中山、大安最熱 在北台灣各區中，北市因為發展最成熟、繁榮，外籍人口始終居高不下，租賃需求也高，加上單身人口眾，套房租賃需求強勁，凡是精華區塊、發展成熟之商圈周邊，總有釵h套房產品任君選擇。其中，又以大安區、中山區近期套房供給量最大，且交易最為活絡。 根據本刊統計，今年截至第一季，大安區新釋出的套房可售戶數，多達三百六十四戶，佔大安區總供給戶數六百七十六戶的五成四；中山區在今年第一季釋出的總戶數五百六十三戶中，同樣也有三百零二戶為套房，所佔比例也高達百分之五十四。 中山區與大安區的套房比重之所以這麼高，絕對不是沒有原因的。分析套房推案分佈情況，大安區套房主要多集中在師範大學周邊；至於中山區湧現套房推案潮，則是因為區域在此之前已有一段時間未見套房推案，累積不少需求，加上中山北路、林森北路周邊的租賃人口眾，出租效益可期，套房案於是推陳出新，且銷售成績多半很不錯，屬於都會市中心型的套房。 二、台北縣─捷運周邊最集中 北縣套房最集中的地方，就是在捷運站周邊。特別是先前北縣曾有數個捷運共構案如「碧潭有約」等，都是以坪數較小的套房為主力，套房產品的銷售速度，往往也是最快的。 這是因為北縣有釵h人口，就業於北市；在相對房價水準較低的前提下，又有捷運縮短交通往返距離，北縣捷運站周邊的房子，於是成為不少北市就業人口的購屋首選。 近期北縣則有數個低價的工業住宅案「漢皇Super」、「大溪地」等，主力規劃都是套房產品，且買氣均頗為強勁。 三、桃園縣─學生套房居多 在房價水準較低的桃園縣，由於單價原本就低，坪數大小對於總價的影響力也相形較弱，因而桃園人在購買自用住宅時，不太會考慮套房，寧願考慮二房以上的產品。 市區段雖然偶有套房產品釋出，但量體與可售戶數都不多；大體來說，學區套房才是桃園地區的套房大宗。特別是桃園有元智大學、中央大學以及銘傳大學龜山校區等大專院校，釵h套房案就是以此為訴求，強調出租收益。房價水準同樣較低的基隆，也是相同的道理，套房產品規劃通常較少。 四、新竹縣─投資型套房吃香 至於新竹地區的套房生態，則與桃園略有不同。新竹目前房市最熱的區域─新竹市、竹北市，再高的總價帶產品，都有高消費能力的竹科園區客支撐；而套房產品則因總價低，也有不少園區客出手購買，或做投資之用，或做休閒住宅之用。 近期竹市之套房推案分佈，除市區有較偏向投資型的市中心套房案外，也有以訴求園區客、工研院、清華大學與交通大學學生的投資型套房產品，包括「旭嘉俠客一館」訴求鄰近工研院、科學園區；「金摩登」訴求清大、交大學生出租效益等。 而在風景優美、環境清幽的青草湖地區，也是新竹較群集的套房推案地區，目前有「煙波主人」、「明湖新貴」等休閒型的套房個案，而此類休閒套房的主力客源，正是消費能力屬上乘的園區客。 至於竹北地區的套房案，則不得不提到位於六家高鐵特區的「雙翼」。由於地段正對六家高鐵車站，即便單價不菲，小坪數的「雙翼」總價賣相仍佳；特別是在高鐵通車願景下，著實吸引不少投資客搶購。 五、宜蘭縣─休閒套房受青睞 因北宜高速公路的開通，近年宜蘭房市明顯崛起，不但負笈在外的宜蘭縣民回鄉置產，同時也吸引釵h台北人，在宜蘭購買第二屋。雖然從去年底以來，原本交易最為活絡的宜蘭市，乃至於羅東、五結，均陷入程度不一的銷售瓶頸；唯一例外的只有礁溪，熱銷氣氛始終依舊不減，最大它瓻K是─溫泉套房。 礁溪鄉一向以優質的碳酸泉聞名，原本就是釵h民眾喜愛泡湯的聖地，不論北宜公路或北宜高，礁溪都是台北到宜蘭的首站，原本就佔有地利之便；加上礁溪溫泉的魅力，與低廉的房價，真是令釵h台北人心動不已。 礁溪鄉目前在售個案，案案都有溫泉訴求，且幾乎都以小套房為主力規劃產品；以小坪數與低單價相乘，不管怎麼算，得出來的數字都是低總價，對於台北人自然吸引力十足，而礁溪的房地產市場，確實也有相當高比例的投資客與北客購買，屬於房市生態中較特殊的溫泉休閒住宅。 WHEN─進場時機 購買套房的進場時機，雖然與整體經濟景氣、房地產市場景氣有關外，因本身具有的投資特殊性，套房與其他投資理財產品，尚具有密切的連動性。 例如：當政壇風波引發股市震盪不安、油價飆升引發通貨膨脹疑慮時，投資人便會將資金移轉至保值抗跌的房地產，特別是套房。又或者，以新竹為例，當竹科高科技電子產業發展暢旺、股價昂揚，科技新貴荷包麥克麥克，此時就會有部分科技新貴，選擇將閒錢投入房地產。 再者，利率問題也是左右投資人進場時機的關鍵因素。近一、二年來央行利率漲聲不斷。或者也是因為這個原因，在考量到利率恐怕還有上揚空間的前提下，釵h投資客逐漸轉移操作方向，改將資金注入房地產市場，特別是獲利空間相對較大的套房產品。 只要地段不差，近期套房個案多能吸引大量投資客搶進，且投資客出手購買的速度均相當快，幾乎不怎麼猶豫。 一般認為投資客對市場的敏感度，應優於一般消費者；而從投資客在近期異軍突起，快速搶進房地產市場、小套房產品的動作來看，或者也可解讀為投資客判定現階段為投資套房良機。 的確，雖然與兩年前真正的『三低時代』︱低利率、低賦稅、低房價相比，如今利率與房價水準明顯拉高，但『比下不足、比上有餘』，以目前利率與房價來看，勉強仍算得上是三低時代。在未來利率與房價還有上漲空間的疑慮下，投資人才會紛紛搶搭低利率政策尾班車。 套利？套牢？慎選標的 世界上沒有穩賺不賠的生意，任何投資均有風險，投資人要思索的，則是如何將風險降到最低。評估方式，可由大、中、小環境檢視：大環境指的自然是區段價值，一般套房最重交通與生活機能；至於休閒套房雖不一定要有好的生活機能，卻必須有休閒特色，如：溫泉或景觀等。 中環境指的則是社區規劃，除了社區規劃應力求單純外，門禁管理尤其重要；若能有優質的門禁管理與保全設施，可大幅降低出入份子混雜的困擾。至於這裡的小環境，指的則是套房本身的規劃與室內格局。如果大、中、小環境的評估均不錯，則基本上就不會有套牢的疑慮，關鍵只在於投報率高低。 今年以來套房投資熱潮明顯浮現，投資人欲以套房套利、而不被套牢，慎選投資標的仍是獲利不二法門。 Plurk FaceBook Twitter MyShare