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| 《 {專題報導}店面投資必勝法<下> 》 |
| 來源：住展雜誌 |
傳統店面的兩種機會
上述的四種重要原因，徹底的改變了商店的定位形式，現在台灣都市內的店面型商店，已無法用傳統聚集型態吸引「通過型」的客戶，這些不在附近（不論是居住或工作）的客戶，已經轉換了陣地，商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的主要原因。
那麼傳統店面的機會在什麼地方呢？傳統店面雖然失去了「通過型」客戶，但對「附近型」客戶，仍然存有優勢，因為在商店附近的客戶由於方便的原因，仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象，這種現象就使店面產生了兩種機會：
一、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」。
不論你的商店內販賣什麼樣的產品，但是傳統商店一定要掌握住，其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是，過去大同電器的品質雖比不上進口貨，但因其在各地廣設提供維修服務的店面，因此市場佔有率甚難被撼動，類似的型態，如La new的皮鞋店、7-11的便利店（convenient store）、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店，都在朝這個方向努力。
如果現在的店面經營者，還將自己定位於「商品」的供給者，而非「服務」的供給者，不努力做好「商圈服務」，他所面對的風險將十分巨大。
二、店面將成為連鎖（chain-store）品牌的戰場
由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此，原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭，或是在爭取客戶時，相互攻訐，影響相互的情感等（經濟學上稱之為外部不經濟）的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭，如小到賣煎餃（四海遊龍、八方雲集）、賣鞋子（La new、全家福）、賣便利（7-11、全家、萊爾富）、賣速食（麥當勞、肯德基）、賣眼鏡（寶島、小林）、賣手機（遠傳、台灣大哥大、和信）、賣貸款（富邦、中信、國泰、台新）、賣技術（曼都、小林、威廉）、賣藥品（康是美、屈臣氏），大到賣電器（燦坤、泰一）、賣汽車（Benz、BMW、TOYOTA）、賣房子（永慶、住商、信義），全部都成為提供連鎖店競爭的舞台，而要特別注意的是，這些連鎖店雖然賣的東西不同，但何者能落實「服務」，就必然會成為最後贏家。根據資料統計，二ＯＯ五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元，較二ＯＯ四年增加百分之八．九，為所有零售業中，增幅最大者，大於所有其他通路（百貨公司、量販店與超級市場）的增幅總和，可見連鎖店的競爭潛力。
計劃投資店面的啟發
了解了店面的機會，對擁有店面或計畫投資店面的人會有什麼啟發呢？
一、不要再迷信，店面就是金雞母。
過去，釵h地主都認為店面比土地還有價值，因為每次土地改建之後，店面的面積都會縮小，在物以稀為貴的心理下，自然認為店面的增值空間無限，但就實際狀況觀察，釵h房屋改建後，愈來愈多的地主雖然分得了店面，因為觀念不正確，故多是空著養蚊子，即使租金再降也無人問津。因此，店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。
二、不要再迷信，只要開了店，人潮自然來。
過去，釵h投資者總認為只要開了店，人潮就會流過來，但是實際的情況卻是︱要有人潮，店面才有機會。換句話說，店面是人潮的結果，而非人潮的原因，因此，不應再迷信只要開了店，人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮，去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯，導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢，店面的空置率必將會愈來愈高，這種現象又會造成商街整體價值的下跌，甚至傳統商街型態的解體，這是投資人必須特別注意的。
三、不要再迷信，店面可以吸引到通過型客戶
未來，店面的擁有者，在選擇承租者的時候，只有二種選擇：一種是租給連鎖店（chain store)，另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言，因為其自認為已有品牌知名度，因此，必會將租金壓得很低，否則他們還可以去選擇附近的店面；就非連鎖店而言，因為是單店經營，所以經營失敗的可能性極高，根據經驗資料，新開張的非連鎖性店面，在二年內關門的比例至少超過一半，這個比例應該還在增加中，這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高，因此，導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間，陷入極大的矛盾掙扎。
若純就投資的角度觀察，以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」，應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為，持續的服務才能提高客戶的再上門率，他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶（不論是居住、工作或是經常經過的）的服務為主，這種店面的經營才易成央C
以往店面的投資者，係基於投資以賺取增值所得（capital gain）的心理去購買店面，當房地產市場景氣時，店面漲幅常很驚人，若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用，其投資報酬率自然更是可觀，此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時，一來店面價格不易增加，甚或反而容易下跌，二來租金調幅常因商店經營不易，而不能作較大幅度之調整，因此店面之購置需求，即可能每下愈況，故凡是穢㳜u售不租之店面，大多會被閒置。
商街與購物中心的競爭
未來的商業環境，可以說是「商街」與「購物中心」間的競爭，商街的優勢在於「服務」，商業中心的優勢在於「商品」，雙方都會向對方的優勢進攻，例如大型購物中心（或百貨公司），會不斷地運用各種可以剌激一次購足（one stop shopping）的促銷手段，企圖吸引所有「通過型」的客戶，因此，還會不斷聚集更多商品、商店或曙U進入其內，使得「附近型」的客戶也可以進入其內消費，這種類似歐美大型商場（shopping mall）的消費型態，如果成央A零星店面的生存空間將會更小。
相對地，傳統商街中的店面，除了不斷地增加提供更多元化的服務（如可代收物品、代繳款、代訂貨）以穩固其基本地盤（「附近型」客戶）外，更會對某些特定商品採取更靈活的聯合促銷活動，以小蝦米對大鯨魚的策略，以贈品或價格，吸引「通過型」的客戶到店購買，再輔以持續性服務便利之優勢，拉回客戶。所以，也可以說是「一次購足」與「永久服務」之間的戰爭。誰會成央A端看努力。但處於這種大環境下，投資人在投資店面時，切不可有在短期內就期望獲利的心態，應該按部就班，先選擇正確的長期承租客，以各種合作型態，先有效的提昇租金收入，才可以順利以較佳價格出售，以達到投資店面的獲利目標。
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