預售屋的風險 就投資的角度而言，一般投資人常會有一個疑問：為什麼預售屋市場行情似乎不會大幅下跌，可是他的投資卻又遭到損失呢？ 這必須分兩方面來說明，第一，預售屋市場行情為何不會大幅下跌？第二，投資預售屋為何會遭受損失？ 「任何房屋都會折舊，而土地卻不會！」這是每一個人都知道的事，而預售屋的特性，則是「銷售」先於「生產」。 如果銷售不好，投資興建公司可以不推出、不興建，而將不動產以土地的方式保留。因此，在市場買氣不旺的時候，預售屋推出個案的速度會減慢，投資興建公司會將土地保留，以待下一次景氣的來臨。 （根據資料顯示，北台灣二ＯＯ三年與二ＯＯ四年的預售屋推案量都超過四千五百億，但平均銷售率約只有六成，剩下的四成不一定會說A簡言之，賣不好的就可能會不說A等下次再推出，即是一例。） 另外一個重要原因，則是因部分建設公司（或個人）在市場繁榮時，取得土地的成本已經偏高，如果以低於行情的價格出售，必會遭受損失，因此寧願保留土地，也不願推出個案。 在這兩個主要原因的影響下，預售屋市場「行情」是具有向下僵硬性（rigidity）的，因此，預售屋市場的不景氣，是表現在逐漸「停滯」（推出個案愈來愈少）的現象裡；而不是表現在銷售率或是銷售價格的降低上（通常不景氣時，平均銷售率和價格反而會上昇）。 至於投資預售屋市場為何會遭受損失呢？主要原因是，「預售屋不會永遠是預售屋」！因此，預售屋的市場行情雖然不變，但投資者所買的預售屋，在「交屋」後就成了中古屋，到了中古屋市場，他就必須忍受折舊的損失、稅捐的負擔、裝潢的損失、利息的損失等諸多成本支出。 舉例而言，如所購買的房屋市場行情是每坪十萬元，即使五年內漲了百分之五十，變成每坪十五萬元，當初投資預售屋的人是否真正賺了錢？如果只算五年折舊百分之十五，每年利息損失每坪五千元，稅捐、裝潢的損失不計，我們可以這樣計算，依現在行情每坪十五萬元折舊百分之十五，就剩十二．七五萬元，五年利息損失每坪二．五萬元，則只剩十．二五萬元，如再扣除地價稅、契稅、土地增值稅，就與購買時的成本相差無幾，因此投資人必須注意，如果在五年內行情漲了百分之五十，仍是沒有賺頭的投資，顯然是應該多加考慮的。 就前述分析可以了解，投資預售屋最大的獲利機會是在交屋前即須脫手。換句話說，如果至交屋時尚未脫手，就會失去投資預售屋的「利基」。 三個獲利關鍵 當我們掌握住這個要點，要選擇投資預售屋時，以下三個機會就是獲利的關鍵： 第一個機會：可以小搏大，高週轉率的 投資預售屋，就是追求以小金額賺取高報酬率的機會，因此，最在乎的是自有資金的報酬率，而不是市場行情。所以，第一個關心的重點在於自有資金的投入。 如果自有資金投入的愈少，自有資金的報酬率自然就比較高，因此我們常看到有釵h預售案打出「訂金、簽約金加開工款只要百分之五」，「工程零付款」，「五十萬元交屋加送裝潢」等的廣告策略，都是在利用這種重點，吸引投資客的購買。另一個關心的重點在於「時間」，也就是說，如果在未確定獲利的情形下，時間必須愈長愈好。換句話說，如果一個預售個案，到其交屋的時間愈長對投資者愈有利。 這種情況和公司債的情況相彷彿，愈接近到期日，公司債的投資價值愈低，預售屋亦是如此，愈接近完工交屋，其投資價值自然愈小。因此，我們也可以看到市場上，有釵h個案計畫要誘T年、五年的，其購買者中，投資客的比率自然較高，就是這個道理。 第二個機會：有租金的安全性 一個沒有人願意租的房地產是不容易有投資機會的。因此，在判斷一個預售案是否值得投資時，其產品是否有安全的租金機會，就是一件非常重要的評估標準。 例如在好學區附近的住宅，在大型公園綠地旁邊的豪宅，在鬧市中的店面，在捷運站邊的小套房，在金融中心的辦公室，為什麼會受到預售屋投資者的青睞，就是因為其租金的安全性是高的。 因此，不論我們計畫投資什麼樣的商品，房屋本身的價格僅是參考，其是否有穩定的租金收入與機會，才是我們要加以調查的重點。 如果該區域的租金成長是正面的，其投資獲利機會就大。反之，如果租金成長機會是負面，就要小心。舉例而言，對於新開發區的房屋就要特別小心，可能是機會，也可能是風險。 我們常看到在林口、南崁有釵h建材規劃都很好的房屋出現，但其價格卻不易突破，其在投資上的問題就是因租金的安全性不足，自然不易有價格的突破。 第三個機會：看房屋的品牌 由於消費者常被迷人的廣告所干擾，因此對於建設公司的品牌常遭忽略，這也導致了目前台灣建設公司中產生劣幣驅逐良幣的現象，造成最後還是以價格為導向的購買行為。 最好的例子是我們常看到，釵h預售屋的廣告中常打出要採用什麼牌子的廚具，什麼牌子的衛浴，什麼樣的施工方式......，這些廣告其實都暴露出對自己品牌的信心不足。當然，其中有釵h公司是真的沒有品牌！我們去購買賓士汽車或是BMW汽車，我們會不會去問他們輪胎是用什麼牌子？或是方向盤、座椅是用什麼牌子？當然不會，那就是品牌。 在二、三十年前買房子時，聽到是國泰建設的房子，當時消費者即便增加百分之十的價格也願意購買，為什麼？那就是品牌的價值。 對於一個預售屋投資者而言，對其投資商品的品質與安全，當然是最基本要注意的重點，因此，選一個有品牌建設公司所推出的產品，自然是重要的。 釵h新的投資者過於相信合約，這也是造成劣幣驅逐良幣的重要原因。舉例而言，我們常看到釵h一案公司，打著某某公司關係企業的招牌，在合約上寫著保固十年或是保證如何如何 ...，他們當然敢寫，因為當問題發生時，這家公司可能已經找不到了。 台灣為什麼詐騙集團如此橫行，就是因為大家都以投機心態作投資，每一個人都知道買有品牌的貨品有保障，卻又常買沒有保障的地攤貨。台灣地區人民購買保險的比例卻特別高，這也是一個矛盾的現象，其實為有品牌的產品多付一些錢，就是一種買保障的觀念，對任何投資行為而言，降低風險遠大於對高報酬的追逐。 當大多數人都有受騙經驗後，自然會對品牌的注意力增加，所謂「存在就是保障」對房地產而言，只要那間建設公司還存在，就是最好的保障。 如果缺乏上述觀念，以房地產投資的角度而言，就不宜投資預售屋，以免投資失敗。再提醒一點，如果購屋自住，則要從不同角度來分析本文。 延伸嬝炕G預售屋投資專題報導<上> Plurk FaceBook Twitter MyShare