相較於前兩年房地產市場的熱銷，今年房市表現雖不如前兩年榮景，但唯一的例外，就是台北市市區之套房產品，延續去年以來的暢旺氣勢，不但供給量有增無減，銷售情況更羨煞一般住宅產品或廠辦之個案。 深受投資人青睞的套房產品，投資報酬率真有那麼高？套利？套牢？其實差別只在決定購買的觀念正確與否。 於民國九十二年下半年起開始復甦的房地產景氣，於九三年年底、九四年年初達到最高峰；當時推出銷售之個案，只要銷售條件不要太差，案案均能在短時間內，快速售罄結案。 當時受快速累積的銷售成績刺激，建商信心大增，大量推案，以至於去年下半年起，市場供給量過大的態勢，已經相當明顯。即便如此，仍有釵h建商因看好房價處於高檔的時機，依然趁勢推出建案，導致今日居高不下的供給案量，已成為短期房市發展的最大隱憂。 建商接力推案，市場供給看似興旺，惟買氣卻並未呈等比成長。這樣的市場氣氛，不僅建商感受最直接，根據本刊每月問卷回函統計，不少消費者也多已認為目前市場供給量過大。 對消費者而言，供給量大意味的是選擇性增加，可以在更多不同規劃的產品中，購買真正符合理想所需之不動產；但對建商而言，卻不一定是好事：消費者選擇增加，自然也意味著個案之間的競爭，更趨激烈。 量多、競爭多，但買氣依然暢旺，近期就只有一種房市產品，在此氣氛詭譎的房市中異軍突起，且深受消費者青睞，那就是─套房。套房供給暢旺 區域特性各不同因套房本身具有的投資價值特殊性，購買套房出租的比例，為所有房市產品中最高者，因此套房可說是房市中最特殊的產品，自成一格。 有人戲稱被股市套牢，是『住套房』。購買套房本身當然也怕『住套房』、被套牢。投資套房究竟是套利或套牢？這個問題，讓我們以從五個W(WHO、WHY、WHAT、WHERE、WHEN)，也就是人、事、時、地、物等五個方向來思考。 WHO─誰買套房？誰住套房？ 首先是WHO，可以從誰買套房？誰住套房？這兩大面向來探討。 套房的購買者，大致可分為自住型或投資出租型。在所有房市產品中，套房因低總價優勢，一直是投資客最愛的產品。釵h地段不錯、價格合理的套房案，常能吸引超過五成以上的投資客。 而套房的居住者，不外乎單身貴族、頂客族、SOHO族，或者學生、異鄉遊子，因為居住者的背景、職業各不相同，在管理工作上原本就有一定的困難，這也是為何大樓管理不佳的套房，出入份子較混雜，當然轉手也就不易。 WHY─為什麼要買套房？ 單身貴族等家庭人口較少的消費者，因需求空間不大，而選擇購買套房是很可以理解的。那麼，投資客為什麼喜歡購買套房？ 最主要台灣租屋人口相當多，只要地段、交通、生活機能等條件不要太差，應該沒有租不出去的問題。且套房的坪數較小，總價帶相對較低，比起三、四房或商用辦公、土地等其他房市產品，套房的進駐門檻最低；只要穩定又持續出租，每月有租金進帳，快速的回本效益確實很誘人。 目前有越來越多的套房個案，打著『租金付房貸，輕鬆當房東』，以及高達十 以上的投資報酬率等訴求，投資人只要準備一小筆自備款，即可當現成的房東，對於不懂股票、基金等理財工具的消費者而言，確是一個較穩當的投資管道。 但是很多消費者卻疏忽了廣告中的陷阱，實際的投資報酬率，真能如業者所言那般高嗎？恐怕只是業者大玩特玩文字遊戲。投資報酬率的計算方式，通常是以年為單位，以年租金收入除以房屋總價：如每月租金八千元，總價二百四十萬的房子，投資報酬率就是四 ，不過這個數字並無法反應利率、賦稅、維修、空置等問題。 且不少業者為吸引消費者購買，以年租金收入除以自備款，那麼得出來的報酬率數字，自然動輒有百分之十幾、廿十幾的投報率。且出租套房收益，往往須長達一、二十年以上，方能回收成本，如果沒有長期抗戰的心理準備，在尚未回收成本前轉手出售，也是有賠本的可能性(當然也可能獲利了結)。再者，因為套房總價低，釵h投資者常忽略了套房單價相對較高。為何套房單價高於同區域之一般產品？理由其實與建商的營建與管銷成本較高有關。 試想，套房與一般住家相比，隔間多、衛浴多，在營建成本上原本就較一般住家或廠辦為高；再者，正因為套房總價低，銷售人員要賣上三、四戶套房，銷售業績才抵得上一戶三房或四房，管銷成本自然也高。這些成本因素，反應在房價上，套房單價自然較高。 繼續嬝炕G{專題報導}套利？套牢？套房投資面面觀(中) Plurk FaceBook Twitter MyShare