WHAT─購買何種套房？ 分析套房產品推案的分佈情況，其實簡單的說，就是跟著租賃需求走；而都會地區因外來就業人口多，通常會有較多的套房產品釋出；或者像是鎖定大專院校租屋需求的學區套房，享受便利交通的捷運套房，再者便是休閒住宅類型的套房等。該購買何種套房，端視需求與目的而定，以下幾點建議則是投資人可依循的大方向。 一、坪數適中 如為自住之用，為了兼顧日後居住的舒適性與實用性，購買坪數不應太小，多在十五坪左右。部分休閒住宅個案，因住戶平日另有住所，即便有二十坪以上空間，卻仍做套房，也就是不隔間的規劃，就是為求居住舒適性。 相對的，如果是作為出租獲利之用，則須考量投資報酬率；為壓低總價，不到十坪的套房是很常見的，甚至大安區曾出現過最迷你的套房案「大安Bingo」，實際室內使用坪數僅約四坪。 台灣人租房子，常有『論間不論坪』的心態，十坪與十二坪的套房，租金水準其實差不多，但多了二坪，成本卻可能多出數十萬，成本回收時間又得再拉長個幾年。可以說，總價高低常是左右投資客購買意願的主因。 同樣的地段或同一個建案，投資者當然以總價低的產品為優先購買考量，總價過高的產品，投資報酬率相對較低，自然較不受青睞。這也是為什麼釵h套房案的銷售情況，通常格局較差、樓層較低的戶別都是最先賣完，原因就是總價低。 二、公設比 『套房公設比高』這句話，相信您一定聽過。套房的公設比之所以高於其他產品，乃是因為隔間多、走道多、公設也多。目前套房的公設比，多在百分之三十以上，公設比動輒百分之五十以上的套房，也不是沒有。 由於套房單價通常比同區域內的二、三房以上產品要高，為求理想的投報率，對於公設比高低尤應注意。如果有停車位規劃，則停車位是否有部份是以公設計算等，都會影響公設高低。 值得一提的是，目前也很流行買下整層舊公寓，或買一般三、四房產品，經重新裝潢拉皮後，分割為數間獨立套房出租，租金收入遠比整層出租高釵h，因而大受歡迎。至於此種產品的公設比，與一般住家無異，通常也會比一般套房來得低；雖然切割為數間套房後，室內走道也會壓縮套房內的空間，但前述提過台灣人租房子『論間不論坪』，租金水準並不會因小小的公用走道受影響。 三、格局規劃 部分建商遇形狀破碎的畸零基地，常會規劃為套房，而套房格局規劃的好壞，則會影響總價高低與出租賣相：格局差的戶別，價格自然較低，但是如果能利用後天的裝潢設計解決缺點，則不失為好的投資標的。 那麼什麼樣的格局才算好。除了基本的採光、通風外，方正無樑柱自然最佳。考量居住者的特性，多為外食族，廚房空間無須太大；對於地段多座落在都會市區的套房案而言，車位也非必要。 出租型套房為求賣相吸引人，幾乎都必須有基本的裝潢與傢俱，因此若在購買之時，套房本身即有不錯的裝潢或附贈傢俱，只要反應在價格上還算合理，也是消費者可考慮的標的。 四、社區規劃 目前市面上除純套房規劃的個案外，也有釵h個案同時兼具套房與一般產品，哪一種規劃比較好呢？ 一般住家與套房的居住客層明顯不同，即便混雜套房與一般住家產品規劃，多數套房會集中於某些樓層或棟別以示區隔，同一樓層中混雜套房與一般住家的規劃較少。對於一般產品居住者而言，套房在同一社區中難免顯得格格不入，且在門禁管理上，出入份子龍蛇雜處，自然不會受到一般住戶的歡迎。但對於喜歡單純環境的套房住戶而言，如此的社區規劃，卻不失為好的標的物。 五、地段價值 地段對於套房的購買與出租價值之影響，更甚於一般住家產品。以套房住戶的特性而言，交通便利、生活機能佳的標的物最為理想；於是，百貨商圈、辦公商圈、捷運站周邊的套房，基本上都有購買價值。 但真要說的話，相較於地價、房價雙高的都會中心，地段稍偏但有便利交通做後援的副都會地區，因房價相對較低，投資報酬率通常也較高。不過，投資套房並非絕對能獲利。在談到如何以購買套房獲利致富前，您應該先對北台灣各區房市的套房生態，有所了解。而這也就是我們要談到的下一個W─WHERE。 繼續嬝炕G{專題報導}套利？套牢？套房投資面面觀(下) Plurk FaceBook Twitter MyShare