在一般人的觀念中，一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面，總認為店面比土地還要稀少，它的價值自然應該更高，但是，放眼望去，目前在台灣都市中大多數地區的店面空置率不斷提高，店面的價格似乎也不易大幅提昇，這是什麼原因呢？投資人要如何由投資店面中獲利呢？ 十多年前，由於台灣的房地產基本上是處於一個供不應求的環境，不論是住宅、辦公室或是店面，都有相對稀少的情況，再配合當時老百姓大多富有，於是房地產很容易成為一種投資兼保值的標的。 但近幾年來，情況已經改變，一方面由於各種房地產產品的供給大量增加；另一方面，大部分的老百姓不再像過去般的富有。因此，導致各類型房地產產品的供過於求現象逐漸明顯。 在供過於求的市場中希望獲利，就不可以倚賴「感覺」，或是過去的「經驗」，而是要對產品做深入了解，對產品的趨勢也要了解，方能做出正確判斷與決策，以確保投資獲利。 台灣傳統的商店型態是屬於「商住合一」的型態，最典型的例子就是迪化街的店面｜前面開店，後面住家。後來，隨著建築物的進步，亦有發展成透天厝樓房型的型態｜樓下開店，樓上住家。但基本上都屬於「商住合一」的型態。 當時商店的區位是如何選擇呢？基本上，都是沿著主要道路發展（包括陸路及水路），因此形成「有路就有店，有店就成街」的情形。 由當時的商店型態觀察，可以同時滿足「附近型」和「通過型」的二種客戶需求。這種商街型態反映在建築物的設計上，就形成了商店連著商店開，商店群結合成商街，並發展出沿街騎樓的設計，以便於顧客逛街和進入店內購物。 這種「商住合一」的型態，在過去二十年內，起了革命性的變化，其因有四： 一、都市計畫觀念的引進 我國從美國移入了「使用分區管制」（Zoning）的觀念，硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區︰︰等的「使用分區」，又將每一種分區內建築物的使用業種加以規範，使得大型的商業空間（如百貨公司、購物中心）開始出現，這種大型商業空間和傳統的商店街，對於「通過型」的客戶產生了極大的競爭。 二、交通管理手段的嚴格 隨著社會的進步，各型汽、機車的數量亦大幅成長，相對地，道路面積即顯得不足，因此，只好訴諸交通管理手段，各商街兩旁多數被劃為紅線（禁止停車），有的地區更限制機車不得停放於騎樓。此時，除非顧客是走路上門，否則東西還沒買完，車子就被吊走，或是收到罰單，這種交通管理手段的嚴格，嚴重的打擊了商街對「通過型」客戶的吸引力，再加上相對於新興商業空間，老舊商街多缺乏停車服務，因此，更加速了吸引力的衰退。 三、週休二日的全面推動 傳統的商街都是一週七天不打烊的，因此，平常工作忙碌的顧客可以趁週六下午或週日上街逛街購物，甚至打打牙祭，這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是，當週休二日全面實施後，不但「附近型」的客戶減少了（休假去了），釵h商店也關門休假，在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代，聚集式（agglomeration）的經營型態是最為普遍的，如重慶南路的書店、迪化街的布店和什貨批發、中華商場的電器、南昌街的傢俱店、衡陽路的金店及珠寶店，都是類似的聚集式商街型態；但當週休二日後，釵h商店週日（或週六）也休息了，客戶失去了逛街的樂趣與購物的便利，因而轉向了大型的百貨公司與購物中心，因為那裡不但貨色較齊全，停車方便，更重要的是一週七日天天開門。 四、無店面購物逐漸成熟 隨著電視及網際網路的發展，釵h號稱「空中購物」無店面型態的服務（包括電視、網拍及郵購）也已經進入市場，這類型服務可以粗分為兩類：一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易，這種交易型態對於店面的生存是不利的，因為其交易過程已經取代了店面的重要性；另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面完成交易（例如買書、買水果，買方可到最近的便利商店取貨）。這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此，店面的投資者，應該密切注意這兩種交易型態的發展，以利判斷。 根據資料統計，二ＯＯ五年無店面零售業（包括電視購物、郵購及網拍）的營業額為七一一億元，年增率為十四．九％，已開始威脅到傳統零售通路（百貨公司、便利商店、量販店、超級市場）約六一六六億元年營業額的市場。 不論是哪一種發展，對於店面投資者而言，都是不利的，因為，如是前者，其不利處自然不必分析；如是後者，其利益是歸於連鎖店面的經營者，因為這種指明地點的取貨（或付款）方式，與是誰的店面無關，而是與誰是經營店面者（品牌）有關，因此，店面投資者不論在哪種型態上，都無法獲利。 繼續嬝炕G{專題報導}店面投資必勝法<下> Plurk FaceBook Twitter MyShare