1.這一類主題在房價起漲時就有，房價一漲再漲，依然有人建議觀望，直到空頭絕望，才真是房價回頭時
2.SARS時期，房價低檔，但真有多少人出手，多數人依然選擇觀望
3.我的話真的不中聽，但我靠著夫妻雙薪，也擁有了幾間房子
4.想買在最低點，除了實力，運氣成分很高，其實是有些難度的。但想買物超所值，卻容易的多
5.建議停止觀望，積極尋找標的，培養行情觀念、格局分析、審慎樂觀勇敢出手

謝老跟小弟的看法一致....

全球經濟的最大問題是，房地產價格將會下跌多少。全球流動性泛濫所造成的最重要影響就是房價收入比的上升(即台灣所謂的購屋痛苦指數-房價/家庭年所得)，如果這一比率回到1996年的水平（當時全台各地房價收入比約4-6之間），全球經濟將遭受一場大型的衰退。
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謝國忠：全球衰退風險陡升 新興股市危機將至

(2006-06-14 18:35:00)

全球流動性泡沫可能正在破裂。眼下正在發生的一切不像往常一樣僅僅是上升中的回調。我認為，在全球資產價格正常化之前，几大熱門股市的跌幅可能會達到50-70%。

　　美聯儲等央行正將主要目標轉向打擊通脹。過去5年中壓制通脹的几大因素(如新興市場危機、中國的國企改革和日本銀行改革)使得主要國家的央行在經濟強勁增長的同時將利率保持在低位。但隨著這些因素的消失，央行將不得不通過降低流動性來抑制通脹。

　　因為流動性被人為地推高，過去三年來經濟的強勁增長部分是在透支未來。隨著流動性開始正常化，我相信全球經濟在2007年明顯存在衰退的可能。

　　過去几年中，那些經常賬戶赤字不斷擴大的新興經濟體也同樣享受著全球經濟景氣。流動性泡沫使得投資者忽視了這些地區的赤字狀況并夸大了其增長前景，而資產泡沫也使得其疲弱的貨幣和企業盈利看上去比實際更強大。隨著流動性的減退，這些國家的貨幣終將會走弱，通脹也會加速，其中央銀行將不得不實施大幅度的緊縮政策以避免危機，而這將可能把其推向衰退。

　　在這一輪經濟擴張中，大多數新興市場經濟體經常賬戶都積累了盈余，但他們的資產很可能與那些存在經常賬戶赤字的國家一起被拋售。在我看來，只要這些經濟體的貨幣保持彈性，他們的中央銀行就不必實行嚴厲的緊縮措施，他們的經濟在即將下滑的過程中也就可能表現得較好。
　　
　　熊市的轉折點，也許是從伯南克6月5日的講話開始的。當美聯儲開始著力打擊通脹，流動性便開始下滑，熊市只不過是一個副產品。這就是為什么我相信眼下的股市拋售潮與2004年春季以及2005年春秋兩季的拋售存在本質的不同。在前几次的拋售中，美聯儲和其它一些國家的央行并未顯示出對通脹的擔憂。

　　過去一年半以來，通脹一直是個大問題。全球主要中央銀行一直相信，核心通脹處于低位，與整體通脹之間存在一個滯后期。現在，各國的央行已開始對自己反通脹的公信力產生了擔憂，并且迅速地改變了觀點。

　　全球自由流動性水平(短期貨幣增長率減去名義GDP增長率)自1996年以來已上升了60%。一些特殊的沖擊，如新興市場危機、中國國企改革和日本銀行改革，讓全球金融體系吸收了這些額外的流動性而未引起通脹。但隨著這些抑制通脹因素的消失，貨幣過多的結果更開始顯現，通脹隨之而來。

　　過去一年半來，全球流動性出現增長疲弱之勢，但并未下降。隨著主要國家的央行開始宣布反通脹，流動性開始發生實質性下降。我們不知道1996年以來大規模的流動性擴張在大多程度上是可持續的，但可確信的是，流動性縮減過程剛剛開始。

　　新興股市將發生危機

　　過去四周來的股市拋售一直相對溫和。MSCI新興市場指數與5月8日的峰值相比下降了大約20%，基本回到了年初的水平　。該指數從2003年3月12到2006年5月8日共上漲了228%。相對其巨大的漲幅來說，到目前為止的下跌仍是溫和的。

　　一些人認為，新興市場的市盈率指標并不高，但這個觀點很可能是錯誤的。商品市場泡沫夸大了商品生產者的收益，流動性泡沫產生的信用景氣放大了銀行利潤，而商品生產和銀行業是新興股市中上市公司盈利的大頭。如果將這兩個因素考慮進去，那么，不管是從相對水平還是絕對水平看，新興市場的股價都比成熟市場顯得更高。

　　在我看來，眼下的股市下跌可能會以一場新興市場危機而結束。几個經常賬戶赤字不斷擴大的新興經濟體一直以來都分享著這場景氣，因為全球金融市場都低估了其赤字的影響，為其提供了大量廉價資金。隨著廉價資金的不再可得，這些經濟體很可能會出現貨幣貶值和通脹加速。為了保持經濟穩定，其中央銀行可能會不得不提高利率，而這將可能把其推向衰退并引起股市大拋售。我預計，一些漲幅巨大的市場存在下跌50%─70%的可能。

　　全球衰退風險正在上升

　　全球經濟的最大問題是，房地產價格將會下跌多少。全球流動性泛濫所造成的最重要影響就是房價/收入比的上升，如果這一比率回到1996年的水平，全球經濟將遭受一場大型的衰退。

　　即便地價相對工資的漲幅中有一半可以當作永久重估，房地產市場修正的幅度仍足以造成一場很大的全球衰退。如果房價下跌以漸進的方式進行，就像在澳大利亞和英國那樣，全球經濟有可能避免一場衰退，但是會經歷一波更長時間的增長疲軟。

　　然而，澳大利亞和英國房地產市場實現軟著陸得益于強勁的全球經濟。而對中美兩國而言，他們自身就是全球經濟增長的主要動力，要實現房地產市場軟著陸十分困難。這就是為什么我相信2007年全球經濟發生衰退的可能性在上升的原因。

　　在最近有關的爭論中，認為通脹和增長并不必然相關的觀點甚為流行。在我看來，這是錯誤的。即使通脹得以控制，流動性仍可能泛濫，這樣金融投機將推動經濟增長。金融投機在推動經濟增長方面起到了重大的作用，其最終結果必然是通貨膨脹。當主要國家的中央銀行開始擔憂通脹時，這場游戲也就玩完了！(格　斯/譯)

　　謝國忠,摩根士丹利亞太區首席經濟學家

1.這一類主題在房價起漲時就有，房價一漲再漲，依然有人建議觀望，直到空頭絕望，才真是房價回頭時
2.SARS時期，房價低檔，但真有多少人出手，多數人依然選擇觀望
3.我的話真的不中聽，但我靠著夫妻雙薪，也擁有了幾間房子
4.想買在最低點，除了實力，運氣成分很高，其實是有些難度的。但想買物超所值，卻容易的多
5.建議停止觀望，積極尋找標的，培養行情觀念、格局分析、審慎樂觀勇敢出手

討論一個想法，所謂合理的房價是一個社會(含國民所得、社會經濟力、國家整體表現)普遍所能忍受的價位，國際上一般使用的是家庭年所得的4∼6倍（另一說3∼5倍）作為估算標準。

亦即，若一個資產價值是由泡沫動力所支撐（如不明確的公共建設利多、虛假的政策利多、媒體政商勾結、不對稱資訊置入性行銷），那麼擠掉泡沫後所回復的認同價值，即可能回歸到家庭年所得的4∼6倍之水準。

建商喜歡以「台灣房價漲幅比不上國外」為由拉抬房價，遠雄集團董事長趙藤雄多次公開表示，台灣房價所得比6.9倍，代表不吃不喝6.9年才買的起一間房子，比起開發中國家的8.3倍、亞洲平均11.3倍、香港19倍及上海的24倍，認為台灣房價仍有上揚空間。

不過美國國家經紀人協會甫發布今年四月的數據，美國平均房價所得比僅3.7倍，根據日本的住宅金融公庫每年發布的住宅調查報告，去年日本房價所得比5.2倍，比台灣的6.9倍都低。

依據最新的調查數據，台北市購買35坪3房的預售屋平均要18.4年不吃不喝才買得起，台北縣的痛苦指數則為8.3倍所得比，若一旦泡沫遭逢破滅，那房價下跌空間有多少？那麼看官們，您還要冒那麼大的風險追高嗎？

話題：購屋痛苦指數達新高　北市買3房要18年不吃不喝 【東森新聞報-2006/06/13】

http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=324&cat_en=community125

請看下文倒數兩段，若以合理數字5來推的話，那大概就是2-3年前的房價才是合理房價：


台灣購屋痛苦指數 創新高 台北最慘 不吃不喝8.9年 台北市民才有殼

【中時電子報 】

彭漣漪／台北報導如果你是台北市民，那麼你的購屋負擔最沈重，平均八．九年「不吃不喝不穿」才能買房子。如果你是台中縣民，你的購屋負擔是全國最輕鬆的，平均六．一年「不吃不喝不穿」，就可買房子。

經建會昨日公布國土規畫及不動產資訊中心最新完成的報告。全省平均購屋負擔「痛苦指數」，在去年第四季達到平均六．九的高峰。

房價上漲幅度 遠高於所得成長

負責執行這項調查的政大地政系教授張金鶚指出，政府從九十一年開始做這項調查。所謂「購屋痛苦指數」，即房價除以年所得的比例，也就是民眾的購屋負擔，就從當時的五攀升至去年第四季的六．九，為歷史新高，表示房價上漲的幅度遠高於所得成長，是一大警訊。

全省各地的比例有很大的差異。台北市以八．九年「奪冠」，代表台北市民平均不吃不喝八．九年才能夠買房子。其次是台北縣的六．七年，桃竹縣市六．五年、高雄縣市六．五年、台中縣市六．一年。

比起其他國家，台灣的購屋負擔偏高。國土規畫及不動產資訊中心資深研究員華昌宜指出，房價除以年所得的比例，合理的數字應為五左右，美國約為四，和台灣所得水準近似的韓國只有五。

他最近到東京考察房價時感到吃驚的是，他看了東京六本木的兩棟新房，每坪價格和台北市精華地段的平均數新台幣五十萬元不相上下，但日本所得是台灣的兩倍，而且房子的品質更超過台灣。