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| 建議大家繼續觀望...促使房價下修... |
| 發表者：wwttlin 發表數：89 IP：210.71.184.* | 2006-03-16 13:04:45 |
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今年的房地產市場三二九檔期，北台灣的預售屋新推案量將破天荒 嚴重縮水一半，主要是受到聯勤標地效應、建照塞車效應、「終統」 效應所影響，導致建商、代銷業紛紛遲延推案；雖然表面上今年的「 年度黃金檔期」，戰況特別寧靜，但是四個總銷金額在五十億元以上 的大型指標案，仍會在第二季陸續登場。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.33.* | 2006-06-12 07:13:28 |
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回覆 蘿蔔 於 ：2006-06-06 10:03:34 的發言內容
是兩岸華人本是同根生，還是台灣技術輸出，哈哈。其實許多個案銷售率都是灌水，在看了大家的討論實在想說一些話。我曾在某大上市建設公司擔任高階主管十多年，在六年前脫離此行業，對此行的一些手法上相當清楚。由於上市公司有業績壓力，針對尚未完工的個案，建商在會計上可以「完工比率法」入帳，即個案銷售率超過門檻時，可以銷售成數乘以工程進度比率計算業績及入帳。所謂入帳門檻即土地成本加營建成本之總和，一般約為總銷售金額之六至七成。同理，如未超過這個門檻，該案在未完工交屋前，帳上業績為零。因此，上市公司為衝入帳門檻，就會利用員工親友簽訂假購屋合約，並利用合約向銀行取得信用貸款。雖然，員工可能承擔被套牢或偽造文書之風險，但為保住飯碗也不得不配合公司政策，所謂「員工是公司資產」這句話在此可謂發揮無遺。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 大陸代銷業賣房子 連哄帶騙 工商時報 A5/國際兩岸 2006/06/11 【賀靜萍／綜合報導】 中共第二輪調控房地產政策實施兩周，中國大陸各重點城市房市普遍受到影響。大陸媒體報導，景氣不佳，代銷業者紛紛使出連哄帶騙絕招，套牢客戶，使得原本水平就不高的房仲市場，更加紊亂。 新華網報導，在一家房地產銷售公司擔任主管多年的王先生表示，套牢客戶的程序分三步驟。第一步叫「小訂」，「客戶來看房，看好房型後，銷售人員會先請你交一筆人民幣三百到一千元不等的訂金。」通常到第二天，消費者就會接到銷售員電話，告知房子被他人相中，要求客戶再追求訂金至一萬元，稱為「大定」。 接著，銷售員會通知客戶在某天簽約，「屆時會有很多不是買房的人來假裝簽約。」這位王先生表示，「很多客戶見場面熱烈，不由自主就掏錢付頭期款。」當然如果有人後悔，可能當場就發生被扣下一半以上訂金或是被罵髒話的情況。 另一位在上海從事多年代銷業務的楊先生則表示，被他們稱為「善意的謊言」還包括，銷售處的合約登記書基本上都是假的。「有些樓盤較好的房型，不能一開始就賣完，避免後來者看不到好房型，整個樓盤銷售到後期就停頓了。」 「有時候，代銷業務會表示此房型是最後一戶，其實這都是銷售技巧。」楊先生並表示，大陸房價主要控制在開發商和地方政府手上，受宏調影響，市場景氣差，代銷業者只有各出奇招，以免達不到銷售指標，被開發商扣住銷售報酬。 |
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| 回覆者：AA 發表數：559 IP：211.76.97.* | 2006-06-11 11:43:57 |
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回覆 bin 於 ：2006-06-07 08:30:26 的發言內容
蘿蔔大、培根加蛋、及有意支持者都請來信至弟信箱alicc@edirect168.com，就能互相聯絡，眾志成城。期待蘿蔔大大開講，期待ing...... 政府需要壓力與鞭子，你就是不願再冷漠、心中尚存公理的一份子。 召開記者會：反對房價高漲，無力購屋。拒絕隨建商起舞！ http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=121139&cat_en=realestate_north2 |
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| 回覆者：真亂 發表數：4 IP：61.228.170.* | 2006-06-10 00:04:36 |
| 真害勒.房價還是過高.前幾天打給仲介問啦二間房子.竟然給我滴答案多是賣出啦.房價那麼高.肯花大錢買屋還真多阿.中和22年房子一坪要21萬.哇勒xx老師.這是台灣人滴悲哀啦.有錢真好阿 |  |
| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-06-09 20:30:00 |
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講到營建、資產、觀光，看到農林、工礦、台鳳的前車之鑑，將來如果形成泡沫，又要複製另一次慘痛的代價。提醒投資人，資產、觀光股見好就收；至於營建，不少大股東已在高檔調節，投資人要小心。 根據近期實地走訪各個工地及豪宅的觀察，以個人摸索房地產長久以來的經驗，再評估實際使用面積與售價，高單價的房子要再創銷售佳績，恐怕有限。看房子的過程中，可以發現看豪宅的都是同幾組人馬，而且都是像我們超過五十歲以上年紀的人在換房子。現在的內需營建，和民國七十四年至七十八年房地產狂飆的內涵並不一樣。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 先探雜誌》股市名家劉友威 現身說法 ■整理．段詩潔；先探周刊授權刊載 2006-06-09 營建、資產、觀光類股是近期盤面焦點，不過將來如果形成泡沫，又要複製另一次慘痛的代價，提醒投資人，見好就收，不要接到最後一棒。 今年的第一波漲勢從電子股起漲，根據往年的經驗，農曆年後要拉回修正，但是今年並沒有發生，而是延後到五月份才修正，所以這一波修正看起來也頗合理，並沒有什麼奇怪之處。 現階段和民國七十四年至七十八年房地產狂飆的內涵並不一樣 今年上漲最初是由電子股帶動，先是電子股上漲把指數空間拉大了；另一方面，從連戰出訪中國大陸、國共論壇之後，市場上期待兩岸經貿可望更進一步，在電子股漲多了不敢追的情況之下，大家開始轉向內需型的觀光、資產、營建下手，加上幾個大財團標地的案子，引領這一波資產、營建、觀光類股上漲。 例如大牛股的代表，台肥從四月份開始上漲，一個月內幾乎上漲了五成，其他營建、資產、觀光股在兩個月內漲幅少則五成，甚至還有漲了一倍的。不過相關類股漲到這裡，未來展望如何？先從營建業談起，根據近期實地走訪各個工地及豪宅的觀察，以個人摸索房地產長久以來的經驗，再評估實際使用面積與售價，高單價的房子要再創銷售佳績，恐怕有限。 看房子的過程中，可以發現看豪宅的都是同幾組人馬，而且都是像我們超過五十歲以上年紀的人在換房子。現在的內需營建，和民國七十四年至七十八年房地產狂飆的內涵並不一樣。 那段時間房地產的上漲，一方面是當時三十幾歲的年輕人，工作了七、八年之後，第一次要買房子，是真的有需求出來。再加上當時新台幣強烈升值，升值背景則是因為台灣累積了大量的外匯存底，被迫要升值。同時蔣經國故總統開發兩岸探親，結束漢賊不兩立的時代，外資、僑資全部進來，房地產跟著狂飆，資產、營建都漲翻天。 農林、工礦和台鳳 現在還在不在？ 當時金融業只有三商銀與企銀股，三商銀股本三十幾億，一股可以賺十塊到十三塊不等。只有主力作手當道，並沒有法人，也沒有政府基金、國安基金；上市公司不到兩百家，股本都很小，所以資產、營建可以一路狂飆。 但是現在狀況不同，並不是說房地產會跌，而是以實際使用面積與售價來看，市場炒作營建會到達一個極限。看豪宅的客人，轉來轉去都是上了年紀的熟面孔，長期累積了財富要換房子，但是換房子總有滿足點的時候。 而大財團標地的心態，和以前去標六福皇宮那塊地是不一樣的。大財團是因為十幾年來，被房地產崩盤泡沫嚇怕了，手上根本沒貨；加上民進黨執政，公有地要釋出來，才趕快去搶地。建商通常都是先搶了地再說，什麼時候推案不一定，而早一年、晚一年推，價錢可能就差很多。 再者，大家回想一下，過去資產股的三大龍頭，農林、工礦和台鳳，現在股票還在不在？僅剩的的農林集團，也因為資產泡沫的亂整而瓦解，當初一手創立華隆集團的翁明昌，地下有知恐怕也不勝唏噓阿！ 所以現在又看到泡沫的隱約跡象，大家要更加審慎，我們要複製好的經驗，千萬不要複製負面經驗。投資人也不妨親自跑跑工地，多看看房子，評估房價是否仍在合理範圍，或許對於營建股的展望能有更深一層的認識。 不要複製當年的泡沫災難 而觀光也是熱門題材，不過老實說，開放大陸人民來台觀光，是一個想像空間，難道大陸人來台灣真的會住在國賓飯店，會住在晶華酒店嗎？事實上大陸人來台灣，去阿里山、日月潭，也是住三星級、四星級的房間。大陸的國民所得大家也很清楚，要說到真正的暴發戶，大概也不會來台灣。 真正要好好發展，台灣要塑造一個高價值競爭型的優勢，例如把墾丁的南灣搞的像巴里島一樣，東岸效法拉斯維加斯做賭場，西岸做三、四個園區，想去大陸的就去大陸發展，一樣還是有很多人根留台灣。 所以講到營建、資產、觀光，看到農林、工礦、台鳳的前車之鑑，將來如果形成泡沫，又要複製另一次慘痛的代價。提醒投資人，資產、觀光股見好就收；至於營建，不少大股東已在高檔調節，投資人也要小心。 或許不會崩盤，但是價格會不會再上去很難說，以資產、觀光、營建漲升角度這麼陡，如果真的要走的長長遠遠，在這邊沒有經過兩至三個月的平台整理，或是相當幅度的拉回，再漲上去恐怕就是泡沫，投資人不要接到最後一棒。 當年的農林、工礦、台鳳造成企業的瓦解，造成這麼多股民的災難，造成台灣的資產泡沫；這一次資產、觀光、營建題材是有，但是最近大盤為什麼會這樣，主要就是因為虛的股票大家一直強調，可是實的股票大家卻認為還要修正，是盤面一直起不來的重要原因。 |
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| 回覆者：培根加蛋 發表數：773 IP：57.72.66.* | 2006-06-09 17:12:47 |
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鴨扁上臺時新店某一建案 14/P... SARS時17/P... 如今28/P... 許多人都大賺一筆... 參考之.. |
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| 回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* | 2006-06-09 15:43:57 |
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回覆 培根加蛋 於 ：2006-06-09 13:55:48 的發言內容
房價走了六年的上昇段?股市的漲跌和房市沒絕對關係,但是當時間軸拉長來看房價時,股市正是房價的縮影,房價走了六年的上昇段,若不修正的話,還有多久可走?一年,三年還是十年 SARS 應該是2003 吧 那時不是最低嗎? |
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| 回覆者：ivy 發表數：26 IP：210.65.82.* | 2006-06-09 15:33:13 |
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李大梅 說的好 讚讚讚 2008年都還沒到，怎麼知2008年的景氣會比2006及2007年好呢！ 大家就是看好2008年景氣，所以投資客或自住都趁現在進場，所以賣家才會把價格一直提升． |
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| 回覆者：培根加蛋 發表數：773 IP：57.72.66.* | 2006-06-09 13:55:48 |
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股市的漲跌和房市沒絕對關係,但是當時間軸拉長來看房價時,股市正是房價的縮影,房價走了六年的上昇段,若不修正的話,還有多久可走?一年,三年還是十年 ?其實所有的建商都很清處,房地產的熱度已經被炒熱起來,再上的空間其實已經不多,可是趁著要回檔之前出清存貨是他們最迫切的心聲,看看所有的建商們是如何賣力的透過媒體來哄抬房價?若是真的一路榮景何苦如此?時間會戳破一切.真正要自住的購屋者才更要等待,因為相對於10幾年的繳款時間,一兩年的等待絕對是值得的,房價的相對低點絕對會出現在2008之後... 這兩年房價能撐多久? 試目以待. |
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| 回覆者：may 發表數：47 IP：211.22.83.* | 2006-06-09 12:14:15 |
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難怪最近的仲介打來要我去看房子.都說價格好談! 還說現在裝橫和沒裝橫的公寓所賣的價格都差不多.. 一直建議我買裝橫屋.不用自己再花一筆錢裝橫.. 他說我自己去請木工.牽管線.換衛浴什麼的.. 不會比投資客去請來弄的還便宜.也不一定比較好! 急力說服我買裝橫屋.可以直接搬進來住! 不知道為什麼？ 雖然有心要去看房子.也常拜託各家仲介帶我去看.. 但.看到仲介一直解釋投資客裝橫的房子有多好時.. 看到那種嘴臉.真的好想衝過去捏他嘴巴.敲他的頭! 不管如何..我還是會認真找尋我未來的家.. 和先生一起努力!! |
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| 回覆者：阿陸仔 發表數：58 IP：202.181.140.* | 2006-06-09 11:16:26 |
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投資股市跟房地產畢竟還是有不同的,我想如果是自住的人,根本不該去考慮以後會不會泡沫化的事 因為那市政府及銀行以及投資客要小心地 因為他們才是最大的出資者 當然買房子不是盲目的亂買,而是合理的價格及好的環境,這樣的房子才能讓你免於煩惱 很多有錢人以前發跡都是靠買房子起家的,並不一定是買最貴的,而是選到好的地及便宜的價格,很多人在60~70年代都是這樣起來的 我是覺得做自己能力所及的事,而不是想跟著別人投資房地產 我相信某些區域一定供過於求,這時就要耐心等待 如果是中古屋,我建議真的不要太衝動,中古市場投資客真的很誇張,裝潢一下就要多賣150萬,這種情形太多了,基本上有裝潢的房子我根本不考慮,因為早就被剝一層皮了 我寧願買新房子,除非中古屋不是投資客的,否則都不要買 |
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| 回覆者：LEO 發表數：1013 IP：218.167.76.* | 2006-06-09 10:23:41 |
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機關算盡.... 要賣的掉才有用 
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| 回覆者：cookie 發表數：12 IP：61.66.175.* | 2006-06-09 09:36:22 |
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我目前為止在仲介公司上班.所以與代書來往密切頗"麻吉". 因目前在找板南線台北縣的二手房子.與代書閒聊.得知市場仲介操作的方法. 請您試著想想看.若您是ㄧ位資深的在地仲介. 對於每ㄧ區的房價瞭如指掌. 當屋主找上門要賣房子.您掐指一算知道是穩賺的生意.直接壟斷.買斷這房子.再稍稍裝潢.再以暴利的價錢丟出. (若資金不夠.找周邊同業投資). 反正成交價可以做假超貸阿.也不需要什麼頭期款. 一個好的點可能不需一個月就賣出了. 這來回之間的報酬率實在驚人. 而代書也非常了解這市場的機制. 只要有人引鑑.立即找銀行估價.ok就出手. 這一來ㄧ往間就獲利不少. 所以我敢大膽諱言. 這二手市場80%已被"高級房屋仲介經理人" + 代書 聯合壟斷. 這也就是我最近看二手房子10間有8間裝潢過. ㄧ直找不到理想地點的房子沒裝璜的. 不論是全新的房子有風險被坑. 二手屋更是恐怖的暴利! |
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| 回覆者：李大梅 發表數：49 IP：61.31.131.* | 2006-06-09 01:00:37 |
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回覆 日子真充實 於 ：2006-06-08 12:48:42 的發言內容
這波股市站上 7000 點時，法人圈及外資圈紛紛調升台股評等展望，有人喊到 8000 甚至上萬點。蘿蔔大大說的真是太好了！給你鼓鼓掌。 當市場一片看好，利多一個接一個丟出來之時，應該很少人料想得到現在 V 型反轉大跌 1,200 點的窘況沒。而聽信外資法人喊 8000 點上車的投資者便成為被倒貨的對象，上車了才驚覺這是快速下滑的雲霄飛車。 這故事應該能讓我們知道，建商仲介拼命喊 2008 的 "預設" 利多，只是營造了一種憧憬，一種踏實不了的未來，畢竟尚未有明確的政策，who knows ? 現在拼命喊高房價，也許一樣是找人倒貨.... 在 2008 年前快把貨倒掉 .....。值得深思 ....。 大家賺的都是辛苦錢，過高的房價只會讓自己陷入經濟黑洞，成為屋奴，如果不急，再等等吧 ~~ |
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| 回覆者：Monet 發表數：567 IP：220.130.197.* | 2006-06-08 15:39:27 |
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最近才開始看房子,但也發現了現在仲介業炒作的功力比以前差太多了!!! 以前的屋主都"被迫"要簽下"專任委託書",才可以請仲介幫忙將房子賣出,現在的屋主都已經改為"一般委託",也就是只要屋主跟10家仲介簽約時,就有這10家的仲介業者可以同時間賣這間房子. 可笑的是,通常同一個物件在每家業者手上的"開價"都不同,但也都同時在網路上曝光. 最近有個好笑的狀況,我在我們所住的社區得知有住戶要賣房子,屋主想賣的價錢是850萬,但考慮到4%的服務費,所以在跟房仲業簽一般委託時是簽890萬. 簽約後沒幾天,我在各大房仲網上,不約而同的看到鄰居的房子,而且也有好幾種不一樣的價錢,最高的開到1000萬出頭,也有是加個100萬左右,也有加個50萬的,也有直接開出當初鄰居所簽約時的890萬!其中某大房仲業的不同分公司,就有兩種版本的價錢!! 買房子是人生大事,千萬要多看多比較,才不會吃虧又受氣! |
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| 回覆者：蘿蔔 發表數：209 IP：202.3.174.* | 2006-06-08 14:52:23 |
| 對於想買房子的人，我只有十個字：「戒急用忍」，「時間就是金錢」，的確看屋過程會相當辛苦，必須花更多的時間去磨，但這是終生大事，衝動不得。 |  |
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